（一）新商品房－住宅篇
1、供应分析
2025年南昌市主城区住宅全年预售总面积为128.4万㎡，同比下跌37.6%。观察2025年1月-12月南昌市住宅预售情况图表，可发现市场供应呈现典型的季节性波动。1月、4月、10月这几个供应高峰，均与返乡置业、五一假期、金九银十等传统营销节点精准对应，说明南昌新房市场的供应端仍显著依赖季节性消费热潮。
南昌新房市场同全国市场高度契合，年度供应在全国棚改、限购限贷、三道红线等政策的深度影响下，经历了三个清晰的演变阶段，2025年较2018年峰值下滑超8成，且至今未现企稳迹象，反映出南昌市场在需求支撑不足、房企资金压力下的脆弱性。
2、成交分析
南昌市主城区2025年新建商品房住宅成交量继续下跌，成交面积为210.81万㎡，同比微跌1%；成交套数为16570套，同比下跌6%，成交均价为13165元/㎡，同比下降3.8%，目前仍呈持续下跌趋势。
观察2025年南昌新房住宅月度成交数据，春节后返乡置业需求集中释放，叠加全市的购房补贴政策出台，供需共振推动成交量快速走高。这一走势与全国多数城市“3月小阳春”的规律高度吻合，后续市场进入常态化消化阶段，未出现传统“年末冲刺”式放量。整体上2025年成交量的波动幅度明显收窄，说明南昌新房市场在经历调整后，供需关系逐步走向平衡，整体韧性有所提升。
从2016-2025年南昌新房住宅成交走势来看，成交量的变化与城市发展周期、行业政策、市场需求深度绑定，整体呈现“冲高见顶—持续回落—低位徘徊”的三阶段演变，成交量的下滑主要源于需求萎缩，而非价格大幅下跌。南昌新房市场的调整更多是“量缩价稳”的温和模式，2025年成交量仍未企稳，若后续人口流入、政策刺激未能有效改善需求，低位徘徊的状态可能延续。
3、库存分析
截至2025年12月末，南昌市市区住宅待售房源63.6万㎡，环比下降6.3%，按照住宅近一年月均去化量计算，因去年土地市场成交惨淡，新房预售量大幅下降，住宅出清周期降至3.65个月（合理）。
4、销售榜单
2025年南昌本级新房住宅成交排行榜TOP10中，高新区占据3个项目；红谷滩、东湖区和西湖区各占2个项目；青云谱区占1个项目。
新房成交基本都是以改善为主，除青云谱云颂花园外（成交均价9800元/㎡），其他楼盘成交单价均超万元，平均单套成交面积为128.25平方米，单套成交金额在140~300万元范围。
其中成交均价最高的楼盘为西湖区朝阳新城滨江带的锦瀚江投春天，2025年9月30日首开即售罄，全系四房大平层设计，涵盖139-208㎡户型，层高3.15米，综合得房率97%-101%，空间利用率极高。预计2027年6月底毛坯交付。
（二）新商品房－非住宅篇
1、供应分析
2025年南昌市主城区非住宅全年预售总面积为42.73万㎡，同比下跌27%。全年仅9月份预售超过10万㎡，有6个月预售不到1万㎡。在去库存的大背景下，南昌市非住宅市场经历了从供过于求到逐渐平衡的过程。
2、成交分析
2025年南昌市主城区非住宅约成交9512套，同比下跌16.9%，成交面积100.12万㎡，同比下跌14.1%，成交均价为6518元/㎡，同比下跌30.4%。
从月度来看，南昌市新房非住宅成交面积存在明显的季节性波动，备案面积在9月和11月出现两个成交高峰，波谷在2月。成交均价最低为11月，因高新区绿地未来城商业集中备案，备案均价1765元/平方米，拉低了成交均价。
从长期视角来看，南昌市非住宅成交面积和成交套数整体呈现波动下降的趋势，同时受到政策调控和去库存背景的影响，市场逐渐趋于平衡和理性。未来，随着城市向更精细化的发展和消费者需求的不断变化，南昌市非住宅市场将继续保持动态调整的趋势。
3、库存分析
截至2025年12月末非住宅存量337.41万㎡，环比同比均下跌，按照非住宅近一年月均去化量计算，其出清周期约45.89个月，去化周期加长，商业市场依旧面临很大的库存压力。
4、销售榜单
2025年南昌市非住宅市场排行榜集中在西湖区、高新区和红谷滩。而西湖区朝阳九里+朝阳悦这两个项目的热度叠加，连续两年掌舵南昌公寓市场。
朝阳悦以年度成交450套，成交金额2.39亿元荣登南昌公寓月度成交套数和金额榜榜首，成交均价约9500元/平方米，主打南昌首创5米层高LOFT公寓，主力户型47-91㎡；建发中粮朝阳九里位居第二，成交均价约8500元/平方米。
2025年南昌市主城区二手房住宅成交30318套，同比上涨29.6%，成交面积为303.44万㎡，同比上涨27.7%。成交均价9976元/m²，同比下跌7.3%。
全年来看，受春节假期影响2月二手房成交量为全年最低值，3月、4月强势反弹；5-9月出现波动，10月以后缓慢回升。
南昌市主城区二手房韧性十足，进入“规模扩张、以价换量”的新周期。2016-2018年需求释放推动成交规模与价格同步上涨，呈现“量价齐升”，2019-2022年调控收紧叠加需求萎缩，成交规模与价格双降，2023-2025年政策宽松刺激刚需和改善入场，成交规模回升，2025年成交面积接近2018年峰值，但价格仍处于回落阶段。
2016-2021年二手房住宅成交量占比一直在35%上下波动，新房交易占据主流，但从2022年开始，二手房占比进入上升通道，2024年更是转折点，首次超越新房，标志着市场进入存量房时代，开发商需更注重产品力、交付信誉与价格策略，以争夺剩余市场份额。
从总成交套数来看，南昌市新房住宅从2020年开始明显收缩，带动住房总交易量下行，这是购买力、预期与结构变迁共同作用的现象。短期内，若无重大政策刺激或市场信心修复，总交易量可能维持低位盘整。
3、销售榜单
从全年楼盘成交数据来看，红谷滩项目在top10中独占6席位，且红角洲、凤凰洲、中心区、九龙湖、龙兴片区均有楼盘上榜。
排名前三的依然是绿地国际博览城、万达星城及万科四季花城，其中绿地国际博览城流通率最高，以成交526套，成交面积63405.9㎡遥遥领先，成交均价为7800元/㎡，且常年霸占榜首。万科四季花城以成交290套，成交面积30398.8㎡，位列亚军，成功反超万达星城，值得注意的是成交均价同比去年均有较大幅度的下降。
4、库存分析
据贝壳二手房数据显示，截止到2025年12月底，南昌市本级二手房挂牌量达51236套，同比下降，其中红谷滩区挂牌量遥遥领先，占比约33%。
【开元点评】
2025年南昌市主城区楼市延续调整态势，市场预期深度重构，供需结构与区域分化进一步加剧，政策发力与风险防控并行推动行业向居住本质回归。
新房住宅方面，年度新房住宅供应规模同比下降37.6%，供需比下降明显，但成交端市场活力依旧不足，全年成交面积未改下行趋势。市场分化呈现极致化特征，成交量高度集中于核心板块，红谷滩区、西湖区、高新区项目包揽成交榜主力，青山湖、经开区等板块优质项目稀缺，成交表现低迷。
新房非住宅方面：全年延续2024年既定的去库存主线，成交套数、成交面积及成交均价仍处于下行通道，物业类型分化持续加剧。成交核心依旧集中于公寓产品，办公及商铺成交持续萎靡，受商业需求疲软及库存高企影响，去化周期维持在高位。
存量二手房方面：成交规模基本维持稳定，全年月均成交面积为25万㎡左右，延续了2024年反超新房的市场格局。成交均价持续下探至9621元/㎡，与新房均价价差进一步拉大，低价优势持续吸引刚需客群流入。区域分化呈现“断层式”特征，红谷滩区凭借配套优势在成交榜中断崖领先，其上榜小区成交套数远超其他区域总和，青云谱、高新等区域仅有个别小区跻身成交前列。
展望后续，边缘板块“以价换量”仍是主流选择，核心板块凭借资源禀赋将保持相对稳定。随着“租购并举”制度深化及“大南昌都市圈”战略推进，楼市将逐步剥离投资属性，回归居住本质，长期需依赖人口导入与产业升级筑牢市场根基。
