上半年南昌楼市

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（一）新商品房－住宅篇

1、供应分析

据统计，2026年上半年南昌市本级商品房住宅供应56.52万㎡，同比下滑7.68%；新房总备案面积85.12万㎡，同比下滑22.78%。供应量和需求量比值为0.7，依旧供不应求。

2、成交分析

南昌市2026年上半年新建商品房住宅共成交6705套，同比下降27.87%；成交面积85.12万㎡，同比下降22.78%；成交均价为12616元/㎡，同比微降5.6%，降幅扩大。

从近些年的成交量来看，楼市呈现出下跌、震荡筑底、弱势反弹的态势，且整体是下行趋势。成交面积、套数两项成交规模均创下2017年以来十年同期最低水平。

成交面积从2017年近370.64万㎡的成交高峰期降至约85.12万㎡，降幅约达77%；月成交量从约60万㎡降至约14万㎡，缩减了约3/4。

纵观2017至2026年上半年价格走势，房价整体呈现先大幅上涨、中期高位横盘、近年持续回落的完整周期特征。2026年上半年价格再度下探，相较十年最高峰值回落超2000元/㎡，充分说明现阶段市场需求疲软，房源定价重心下移，房价告别此前坚挺态势，进入稳步回调阶段。

从每月成交量来看，当前行情处于“探底磨底”阶段，量价均未出现明确止跌信号。尽管2026年3-5月成交面积较2月有所反弹（15.46万㎡、15.79万㎡,19.2万㎡），但6月均价仍续创新低（12540元/㎡），上半年成交套数仅6705套，远低于去年同期8950套的套数水平。这表明市场信心偏弱、购买力不足，短期仍将维持低位震荡格局。

上半年南昌各区楼市在政策托底下呈弱复苏、强分化态势。红谷滩以1656套成交量领跑，政务配套成熟叠加九龙湖西站周边板块新房集中供应为核心动因；西湖区15944.67元/㎡均价登顶，朝阳江景改善盘拉高整体价位。青云谱为主城刚需成交主力，高新、青山湖依托产业人口支撑，东湖靠学区房托底，经开承接外溢刚需，湾里因通勤短板量价双低。

3、库存分析

截至2026年6月末，南昌市市区住宅待售房源锐减至47.34万㎡，从年度数据看，商品住宅库存同比去年6月末下跌47%，按照住宅近一年月均去化量计算，住宅出清周期约3.09个月。

3、成交TOP10

2026年上半年南昌新房住宅成交TOP10呈现核心板块高度集中的格局，红谷滩、西湖两区包揽8席。

开年邦泰朗境凭借高性价比刚需定位打响热销开局，以567套断层登顶全市销冠；红谷滩红盘建发九龙观唐凭借项目口碑持续走量，稳居榜单前列。西湖区依托朝阳新城江景稀缺价值，建发朝阳观云、产投锦天江澜等改善盘强势对标核心区高端项目，带动多盘集中上榜；仅经开、东湖各一盘凭借区域内高性价比补位入榜，市场热度整体向两大核心区优质项目高度集聚。

（二）新商品房－非住宅篇

1、供应分析

据统计显示，2026年上半年南昌市本级商品房非住宅供应6.25万㎡，总备案面积32.05万㎡，供应量和需求量比值为0.2。

从供应端来看，南昌市本级近十年的商品房非住宅供应面积呈逐年下降态势，这与南昌市积极推动非住宅去库存的举措相契合，自2021年起，非住宅市场便一直处于供不应求的状态，2026年上半年的供应面积与2017年的高峰期相比，降幅达95.71%。

2、成交分析

南昌市2026年上半年新房非住宅成交约2448套，同比下降34.83%；成交面积约32.05万㎡，同比下降8.17%；成交均价为6130元/㎡，同比下降19.19%。

2017年上半年－2023年上半年，南昌市新房非住宅市场量价呈下跌－震荡筑底－震荡反弹态势；2024年上半年-2026上半年，非住宅市场整体承压分化，商办土地供应、成交大幅缩减，新房供货持续走低。非住宅成交连续三年下跌，并未出现反弹。

从月成交数据来看，2026年上半年南昌市新房非住宅成交量极为低迷，与2025年下半年相比下降32.05%，近乎腰斩。

3、库存分析

截至2025年6月末，南昌本级非住宅存量302万㎡，环比微降，按照非住宅近一年月均去化量计算，其出清周期约34.5个月，因去化慢，去化周期微涨，商业市场依旧面临巨大的库存压。

4、非住宅成交TOP10

2026年上半年南昌商办类公寓产品成交榜单中，西湖区展现出绝对领跑的市场优势，前十榜单独占4席且包揽前三名，是全市公寓类产品成交的核心支撑板块。其中朝阳悦以198套的成交量断层登顶全市销冠，建发中粮朝阳九里、绿地朝阳中心紧随其后，稳居前三，成交规模远超其他区域同类型产品。

（三）二手房篇

1、成交分析

2026年上半年南昌市本级二手房住宅成交量为17561套，同比去年上涨15.8%；成交面积约为155.25万㎡，同比去年上升2.5%；成交均价为9443元/平方米，同比下跌7%。

从近10年数据来看，整体成交量是比较抗跌的（排除2020、2022年的疫情影响），尤其是近两年，逆势上涨，这也是以价换量的结果，成交均价跌至9443元/平方米，相比高峰期下跌24.4%。

从每月成交数据来看，今年上半年二手市场活跃度依旧保持稳定。当前新房定价可选供应结构偏向刚改和高端改善，使得部分原本倾向新房的刚需与刚改客群，转向选择总价更低、配套更成熟、交易周期更短的二手房市场，从而直接推升了二手房的成交活跃度，形成了新房与二手房之间的需求传导与替代效应。但房价依旧持续下跌，意味市场信心尚未真正回暖。

2、区域分析

2026年上半年南昌各区域中，红谷滩仍然是南昌二手房成交的主场，成交4043套，成交45.80万㎡，成交均价也最高，为10089元/㎡。同比来看，每个区域二手房成交均价均有所不同的下降。

3、库存分析

截止到2026年6月底，南昌市本级二手房挂牌量达54547套，相较去年同期上涨3.55%，环比微涨，其中红谷滩挂牌量仍遥遥领先，总量占比约31.54%。

4、二手住宅成交TOP15

2026年1-6月，从单盘数据来看，红谷滩在top15中独占12席位，因挂牌量大和学区在线，红谷滩一直都是二手房流通最高的区域。

红谷滩九龙湖片区绿地国际博览城二期，成交96套，拿下2026上半年二手房成交套数冠军，成交以高层为主，成交均价7738元/㎡，该楼盘就读南昌二中教育集团九龙湖校区（九年一贯制学校）。

【开元点评】