2026年上半年，南昌市土地市场呈现"总量收缩、结构分化、底价为主"的整体格局。
全市共计供应土地66宗，其中流拍4宗、撤销1宗，最终成交61宗。总出让面积为168.55万平方米（折合约2528亩），较去年同期下降4%；规划建筑面积合计224.93万平方米，较去年同期减少26%；出让总金额合计10.9亿元，较去年同期下跌64%。
①数据来源：江西省公共资源交易平台自然资源网上交易系统（招拍挂地块）；
②统计口径："经营性用地"指商服用地、居住用地；
一、经营性用地分析
2026年南昌本级计划供应1934经营性用地（其中商服用地259亩、商品住宅用地1675亩），连续六年下降，而上半年成交186.98亩，仅完成计划的10%，供应节奏缓慢。
从区域方面来看，南昌本级仅东湖区、高新区有供应土地，但完成率均不到50%，其他区域均无土地供应。从剩余供应量来看，南昌市下半年的土地供应主力集中在西湖区、和高新区。
南昌本级上半年完成率远低于2020年同期87%，主因推地节奏靠后、政府主动压降总量。若全年按线性节奏完成，2026年全年完成率有望达40%-50%，与2025年（45%）持平。
2026年上半年，南昌市全市经营性用地共成交7宗（商服3宗、住宅4宗）。成交土地面积合计约251.67亩（16.78万方），较去年同期下降55%；出让总金额约7.51亿元，较去年同期下跌72%。
从近十年土地成交数据来看，2017—2019年土地成交态势整体平稳；2020年土地市场异常火热，成交规模达近十年峰值；2021—2023年土地流拍现象显著增多，市场逐步转冷；近三年土地供应急剧缩减，市场愈发低迷，尤其是今年上半年成交金额仅7.51亿元，为2020年峰值671亿元的1.1%，土地财政承压明显。
从月度数据来看，南昌市土地供应“细水长流”。每月都有1-2宗挂牌及成交，没有集中放量，政府主动控量保价意图明显，基本符合当年年度供应计划“住宅用地盘供平衡、商服用地严控增量”的供地主调。
2026年上半年南昌市（包含安义县和进贤县）经营性用地成交楼面均价2926元/㎡（与去年同期相比下降10.5%），其中涉及住宅用地成交楼面均价3128元/㎡（比去年同期下跌13%）；
2026年上半年南昌市（不含安义县和进贤县）涉及住宅用地成交楼面均价为4874元/㎡（比去年同期上涨18.4%）。
从近十年涉住宅用地的成交数据来看，结构性分化加剧：含两县楼面均价跌至3128元/㎡创十年新低，不含两县却回升至4874元/㎡（东湖区上半年成交2宗居住地块溢价成交拉动本级均价反弹），两者价差扩大至1746元/㎡，是2017年（295元/㎡）的5.9倍。
从各区县成交行情来看，2026年上半年南昌市经营性用地成交面积最多的区域位于东湖区，成交3宗地贡献6.98万㎡，占比41%，且为住宅价格高地，是进贤县的4倍，反映外围区域去化压力较大。
2026年上半年，南昌市成交的4宗住宅用地中有2宗溢价成交，为东湖区两宗居住用地（12.5%和18.75%），平均溢价率为8%，比去年同期提高了4个百分点，说明老城区住宅用地仍处于“小幅竞争状态”。
从近几年的走势可以看出：2017—2019年南昌市房地产行情向好，土拍热情高涨，平均溢价率处于高位；2020年三道红线政策落地后，融资环境收紧，房企拿地逐渐趋于理性，平均溢价率大幅回落；2021年下半年起，南昌市推出土拍新规，出让地块设置竞价上限，叠加房地产行业整体行情低迷、房企接连暴雷、企业资金压力加大，土拍市场持续遇冷，成交地块多以底价成交，土地平均溢价率逐步降至个位数。
5、流拍
2026年上半年南昌市共供应7宗经营性用地，无土地流拍，流拍率为0%，这是2018年以来首次实现“零流拍”，流拍率低于2019年，但二者低流拍率的成因完全不同：2026年上半年的零流拍，主要因为当期成交规模本就极低（24.52万方），且政府主动控量、优中选优，推出地块的品质高于以往；而2019年的低流拍率，是因为当时房地产行情向好，土拍热情高涨。
6、房企
2026年上半年，7宗经营性地块由7个不同主体摘得，市场分散度高，无形成“垄断式拿地”。房企拿地主力仍然是地方国企，按企业拿地规划建筑面积统计，地方国企、民营企业占比分别为71%、29%。值得注意的是，上半年有外来企业（鹰潭万景）参与拿地，但仍未出现央企身影。
2026年上半年南昌市共供应50宗工矿仓储用地，流拍了4宗，流拍率为8%；成交46宗，均以底价成交，土地溢价率为0%；成交土地面积2177.7亩（145.18万平方米），较去年同期上涨15%；成交规划建筑面积为198万㎡，较去年同期下降8%；成交总价3.13亿元，较去年同期微涨2%；成交均价为236元/㎡，较去年全年微跌3%。
1、供应
根据供应计划表，2026年南昌市本级工矿仓储用地计划供应总量为3683亩，分布在新建区、湾里、高新区、经开区以及红谷滩五个区；老城区则无相关用地供应。其中，经开区供应规模最大（1997亩），占总量的54%；新建区紧随其后（1028亩），占比28%。
从完成情况来看，高新区超额完成，几乎翻倍，进贤县和红谷滩其次，分别为82%、59%，而供应量最大的经开区在上半年仅完成6%，预计后续将大量上线。
从各区县成交行情来看，南昌市高新区以7宗、出让面积790亩、出让总额约1.16亿元领跑工业市场；进贤县成交数量最多（18宗），但单价（130元/㎡）和总额（3308万元）最低；红谷滩、经开区、新建区虽然成交数量不多，但单价较高，是工业用地的“价格高地”。
从土地成交单价来看，南昌市（全市）土地单价从93~465元/平方米不等，土地单价均正常，无溢价地块，其中最高单价的工业用地位于红谷滩区，最低单价的工业用地位于进贤县。
2026上半年年南昌市（全市）工矿仓储用地土地单价为236元/平方米，比去年全年微跌3%。从近几年的走势来看，土地单价走势较为稳定。在后五年，由于土地成交数量减少，且位置优越的地块相对较多，从而拉高了平均单价。
【开元点评】
2026年上半年南昌市土地市场延续"总量收缩、结构分化、底价为主"的整体格局。
总量极致压缩：经营性用地成交规划建筑面积24.52万方，仅相当于2020年峰值（1966.21万方）的1.2%，创十年同期新低；
价格触底：含两县涉宅楼面均价降至3128元/㎡创十年新低，整体经营性楼面均价2926元/㎡接近2021年谷值；
区域分化严重：东湖区住宅楼面均价约5114元/㎡与进贤县1275元/㎡形成4倍价差，结构分化达十年峰值。
工矿仓储主导：工业占总成交面积86.1%，反映"以工带城"策略持续；工矿仓储成交均价为236元/㎡，单价走势稳定；
零流拍+底价为主：流拍率历史最低、但溢价率分化，反映推地端主动控量优化策略与拿地端极度谨慎情绪并存。
展望下半年，南昌市预计将继续加大优质地块的供应力度。举措将紧扣高品质住宅建设要求，通过优化地块容积率、计容规则等规划条件，并立足于当前楼市分化的特点，持续提升供地结构与品质。其中，配套成熟、体量适中、兼具“小而精”与“低密度”特质的优质地块将被重点推出，以期有效提升房企的参与意愿，从而激发市场活力。市场预期方面，核心区域（如西湖、东湖、红谷滩）的地块仍将备受房企青睐，而外围县区的土地预计仍将以底价成交为主，甚至可能出现阶段性流拍。此外，随着南昌“工业强市”战略的深入推进，以及新能源汽车、电子信息等产业链的落地，工业用地需求有望持续为土地财政提供稳固支撑。
