2022年已经成为历史，回顾过去这一年，俄乌冲突的戏剧性变化、西方主要经济体连续大幅加息、新冠疫情肆意蔓延变异、全球多国经济或衰退或崩溃，世界风云变幻莫测。

从全球宏观经济发展态势来看，”通胀、通缩和衰退“等经济周期关键词是2022年世界经济最重要的议题之一。2022年全球通胀大幅上扬，面对通胀危机，各国央行开启了新一轮加息周期。新兴市场率先启动，在一年的时间里平均加息幅度达到了600点附近；美联储于三月开始加息，全年共加息425基点；欧洲地区加息则平均推迟到了六月，全年平均加息250基点。新兴市场的经济活动指标从接近9的水平滑落至3左右，而发达市场该指标已经转为负值。由此可见，在全球性的持续高息政策下，且随着各主要经济体的经济发展不同程度但广泛的放缓，从新兴市场到发达市场，陷入经济衰退或面临衰退已经是诸多国家必须要应对的困境。

纵观2022年全球楼市，发达国家的房价增长出现放缓或下滑，发展中国家房价涨幅日趋上升。以数据网站numbeo发布的2022年全球城市房地产价格指数为例（该指数反映的是城市居民家庭需要工作多少年才能在当地购买一套90平方米的住房），全球排名前十的城市中中国占五个，分别为北京、上海、香港、深圳和广州，且在全球排名前十的城市里没有欧美、日韩等发达国家。

再以2022年12月份国际一线城市房价为例，国际城市中中心城区最高单价的是香港，高达21.57万元/㎡；其次则是韩国首尔和新加坡，分别达到了15.57万元/㎡和14.42万元/㎡的单价，瑞士苏黎世位居第四，为13.29万元/㎡。其中，北京、上海和深圳的中心城区分别以12.59万元/㎡、12.52万元/㎡和12.39万元/㎡，位居第5-7位。而从国际一线城市年租金收益率上来看，纽约最高，达到了5.68%！伦敦，新加坡、东京、柏林、悉尼都在3%以上。北京、上海、深圳、首尔等均较低，分别为1.62%、1.67%、1.01%、1.1%！这说明这几个城市房价相对于租金过高了！

综上所述，在2022年全球宏观经济环境较为严峻的形势下，从全球视野来看，以欧美为首的西方发达国家房价表现较为疲软，而以中国为首的亚洲发展中国家的核心城市的房价则表现亮眼。

展望2023年，由于欧美为首的西方发达国家将继续保持加息或持续高息的货币政策环境，这将推高房贷利率，再考虑到通胀上行和风险释放，预计西方发达国家的房价下跌风险会进一步增加。而以中国为首的亚洲发展中国家在谋发展的前提下将会进一步刺激住房需求，营造宽松楼市环境，预计房价将会弱势企稳或企稳反弹。

我国房地产市场在2022年经历了深度调整，这一年，无论是房地产开发投资、销售面积、销售额，还是其他房地产指标均出现了同比明显下降。不少购房者面临已购住房难以交付的窘境，更多潜在购房者在市场下行时观望情绪浓厚。

从政策端来看，2022年以来，为稳定楼市，中央频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端，从金融支持到住房支持，政策力度不断加大。各地全面落实因城施策，年内12个月地方出台优化政策近千条，创历史同期新高。2022年年初，三四线城市率先出台楼市扶持政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等。4月份，政治局会议强调要支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。受此影响，地方楼市政策松绑频率明显加快、力度明显加大，政策进入实质性宽松期，热点二线城市也加入楼市松绑行列。在政策持续助力下，5、6月市场加速修复，5月全国商品房销售单月环比止跌，6月呈现企稳回升态势，但7月受“停贷”事件及季节因素等影响，市场信心受挫，商品房销售再度转冷。由于部分项目停工停贷打击市场信心，2022年三季度多地继续出台楼市支持政策，政策集中于保交楼等方面。虽然各地稳楼市政策频出，但对楼市销售促进作用有限，三季度商品房销售处于近几年较低水平。进入第四季度，人民银行、银保监会、财政部、税务总局等部门陆续出台支持和维护房地产市场平稳健康发展的政策组合拳，中央层面进一步加大房地产市场政策呵护的力度。

尽管政策不断改善，但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加疫情防控的不确定性，2022年我国房地产市场供需持续收缩。从价格水平来看，新房、二手房价格年度累计均下跌，下半年单月价格环比持续下跌，房价下行压力突出。

新建住宅价格方面，2022年百城新建住宅价格自2014年后时隔七年再次出现年度下跌。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，百城新房价格各月环比均下跌。12月，百城新建住宅均价16177元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较11月扩大0.02个百分点，已连续6个月环比下跌。二手住宅价格方面，2022年百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年百城二手住宅价格累计下跌0.77%。12月，百城二手住宅价格为15876元/平方米，环比下跌0.22%，跌幅较11月扩大0.01个百分点，已连续8个月环比下跌。

从成交规模来看，2022年1-11月，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%，商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市场销售未出现明显好转。

从新开工面积来看，2022年1-11月，全国房屋新开工面积为11.2亿平方米，同比下降38.9%，单月新开工面积自4月起连续8个月同比下降超35%。11月单月新开工面积绝对规模处今年以来月度最低水平，同比降幅扩大15.7个百分点至50.8%。

从短库存来看，2022年重点城市商品住宅供求面积均为2015年以来最低水平，房企推盘积极性不足。供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。

从土地供求来看，供求规模均降至近十年同期最低水平，市场表现分化，地方国资托底现象明显。流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量均处近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍较高。2022年22城整体供地完成率近六成，其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市。据中指统计，2022年22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超六成。

总的来说，2022年初以来，需求端政策及信贷环境不断优化，房地产市场预期转向较为温和，但部分城市仍有继续调整的态势。2023年，在疫情影响减弱后，预计我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场有望逐步企稳恢复。其中在全国市场分化的情况下，核心一二线城市预计会率先回暖，三四线及以下城市仍有一定下跌空间。此外，预计2023年供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、认房又认贷等方面。更为重要的是，房地产“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已难以为继，探索新模式势在必行。具体而言，新发展模式涉及领域有租赁、轻资产、盘活存量等。预计这些领域或会在2023年得到政策的更多支持。

不平凡的2022年已经落幕，纵览全球，不确定性事件频发，从政治到民生、从金融到地产，全球共识在撕裂中形成，又在形成中撕裂。回到国内，疫情冲击、房企爆雷、行业下行、政策频出，房地产行业格局生变，城市加速分化。风云动荡之际，唯有一个“变”字能贯穿始终。

展望2023年，全球政治、经济、军事环境均存在不确定性，外部环境仍然不容乐观，而中国房地产行业已进入全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。虽然挑战犹在，但我国房地产市场发展以稳为主又稳中求进，仍有广阔的发展空间。