商业用房司法评估中需要注意的事项

开元评估研究经理：高娜

随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进行房地产司法评估业务的数量也越来越多，种类多样。然而，当前房地产市场行情不好，当我们司法评估报告出具后，申请执行人或被执行人几乎都会对我们的报告提出异议，被执行人会拿与几年前的评估价格对比，认为此次评估价格过低，而申请执行人急于变现，认为此次评估价格高不利于处置等，面对各种各样的异议，因此作为评估公司就需要其估价师专业能力强，出具的评估报告具有强劲的说服力，本次以商业用房为例，说说司法评估中评估过程需要注意的事项。

一、权属资料搜集需要注意的事项

房地产司法委托评估中，估价师经常会遇到权属资料难以收集的问题。对于权属清晰的商业房地产，一般法官会提供房地产证复印件或不动产登记信息，但是有时会漏了《平面图》、《国有土地使用证》、《他项权利证明》等，这时候需要向法院申请补充材料；对于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，特别对于在国土部门未备案，无从查证的权属资料，应跟法官沟通，采取争议双方均认可的数据，并由双方当事人签字确认，不能擅自做出假设。

二、现场查勘需要注意的事项

估价师（如果没有注册估价师去查勘，则报告可能就直接无效，因此必须指派一名注册估价师前去查勘）在进行现场踏勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与踏勘基本数据填写现场踏勘登记表，注明踏勘日期和踏勘人员，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。

房地产司法委托评估现场查勘中当事人不配合或不认可查勘情况是房地产司法委托评估中遇到的较普遍的问题，若当事人不配合或法官无法陪同查勘现场，应做好记录，切忌不要估价师自行或无第三方见证的情况下与一方当事人查勘现场。

司法项目有时会碰到标的物地址模糊，估价对象空间范围无法确定时，应先将权属资料和实际现状进行核对（如平面图），初步确认估价对象的方位，对于存在改、扩建、拆除情况的，要利用测量工具进行大致对比，避免出现“错看”、“多看”。

如果在现场查看过程中，受当事人不配合以及其他各种条件限制，估价师难以全面掌握估价对象的资料，但法院又要求必须在规定的时限内完成鉴定工作并出具报告的情况下，应当在估价的假设和限制条件中予以充分的说明，并明确指出估价结果应用的限制条件。

三、市场调研需要注意的事项

商业用房不同于住宅用房，住宅用房价格比较透明，而商业用房的价值与其临街状况、周边商服繁华度、人流量、临街宽深比等因素关系重大，因此估价师应进行充分的市场调研。

在房地产市场状况较好的情况下，市调清楚周边案例的租金情况，如租赁内涵（费用与税金承担情况、是否含增值税附加等）、支付方式（支付周期、押金情况等）、调租规则、续租条件等，并留下案例的照片；对于房地产市场状况较差，可以扩大调查范围，应多调查与估价对象同类型的租金情况。

对于一些电话咨询、网络搜集等数据应做好书面记录，并做好底稿的存档工作，以备查阅。

四、报告内容需要注意的事项

1、估价目的的确定

现实中经常发生有关当事人对房地产拍卖、变卖、抵债、纠纷、损害赔偿等活动中有关房地产价格、补偿金额、赔偿金额或者为它们提供参考依据的估价报告，虽然同为房地产司法委托评估，但是具体估价目的又有所不同，应有所鉴别和区分，并以此确定评估价值内涵及其评估技术路线。

2、市场背景描述

司法报告我们一般出具结果报告，报告使用人看不到技术过程，因此市场背景描述的准确与否直接影响报告使用人判断评估价值的正确与否，对于现实性报告我们需要针对性的写清当前的商业市场状况，对于阶段性的报告，我们需要描述清楚那个阶段的市场变化（不可盲目的写商业市场无变化，如2020年受疫情影响，南昌商业价值下降较大）。

3、评估方法

商业用房评估一般运用收益法和比较法。

1）收益法

如果没有租赁，为空置，则我们运用市场租金测算即可。

但如果有租赁，根据2005年1月1日起试行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此抵押权在前的，租赁权在后的，可以不考虑租赁合同。

如需要考虑出租情况，则需要分租赁期内和租赁期外，建议租赁期外的净收益增长最好维持后10-20年保持不增长。

如碰到租赁合同较长，大于土地的剩余使用年限，则评估公司需要请示人民法院，如法院判定可以续期，则根据耐用年限测算评估价值（报告里需要提示清楚没有考虑几年后土地续期的风险），如法院判定部分有效，则根据土地剩余使用年限测算评估价值。

2）比较法

比较法最重要的就在于案例的真实性，且案例要具有较强可比性，因此切忌编制商业估价报告案例。

五、沟通需要注意的事项

司法评估项目往往都比较复杂，估价师要了解清楚司法事件的背后故事，在实际操作中，往往会出现各种不清楚的问题，此时估价师不能随意假设（也没有权利去随意假设），应本着尊重事实，还原真相的态度，要主动与法官及双方当事人沟通，以便更好地把握当时的房地产状况、欠缴的税费、瑕疵问题等，并在报告中做出合理的假设。

良好的沟通，可以得到当事人的理解与支持，积极配合估价人员完成收集资料、实地查勘、调查取证等工作。

总之，房地产司法委托评估中房地产估价结果是法院判决的法定证据，估价过程中所采用的各种估价依据作为评估结论的组成部分，其准确性非常重要。而同时其法律关系、产权关系错综复杂，各种资料又往往残缺不齐，遇到的技术问题也相对较多，稍不注意就会陷入误区，所以，评估时应该仔细鉴别思考，了解清楚司法委托的来龙去脉，严格遵循估价作业程序，妥善处理好各种估价问题。