2023年8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开 2023 年下半年工作会议:会议总结上半年工作，分析当前形势，部署下一阶段工作。
此前备受关注的存量个人住房贷款利率、首付比例等热点话题，会议明确，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求；指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
会议要求，下半年，中国人民银行、国家外汇管理局系统要深刻领会中央关于经济形势的科学判断，进一步统一思想、坚定信心，切实抓好党中央、国务院决策部署贯彻落实，精准有力实施宏观调控，加强逆周期调节和政策储备，扎实推动经济高质量发展。
下半年央行工作有何重点安排
1、保持流动性合理充裕，发挥总量和结构性货币政策工具作用；
2、促进企业综合融资成本和居民信贷利率稳中有降；
3、密切关注跨境资金波动情况，加强宏观审慎管理和预期引导，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定；
4、延长保交楼贷款支持计划实施期限；继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行；指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率；
5、统筹协调金融支持地方债务风险化解工作；
6、简化境外投资者投资中国市场程序，丰富可投资资产种类；
7、统筹推进重点立法修法项目；深入开展涉赌涉诈“资金链”治理；持续推动数字人民币研发试点。
利率继续下行，首提居民信贷利率
不仅是企业综合融资成本下降，居民信贷利率也要稳中有降。房地产方面的个人存量住房贷款利率也要有序调整。我们认为，下半年的利率下行是可以预期的，央行的目光兼具了企业和居民，那么对于居民住房信贷利率的支持可以期待。鉴于人民币汇率的压力，利率的下行可能在4季度到来。但央行对人民币汇率的容忍度上行，并不排除在3季度降息，需要关注货币市场利率以及存款利率的变化。
房地产政策重点仍在需求方
对房地产市场需求方支持加大，首提引导首付比例下行，调整存量个人住房贷款利率。这些政策总体是满足刚性和改善性住房需求，并以改善性住房为主，继续因城施策住房信贷政策。供给方仍然是延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序。
根据贝壳研究院此前监测的数据，7月份一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%；二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%；三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%和4,80%。从数据上看，一线城市房贷利率水平处于高位，存在进一步调整的空间。同样，首套房和二套房的首付比例未来也有望下调。尤其是二套房，一直以来由于北京、上海等一线城市房屋总价较高，二套房普通住宅50%-70%的首付比例对改善需求形成较大压力。如果认定标准能够得到调整，可以大大降低首付比例，从而刺进购房需求的释放。
我们认为，房地产政策在金融领域有小幅改观，主要针对了需求方，对供给方的政策与政治局会议保持一致。房地产支持下半年仍然集中在居民端，首付比例下行、贷款利率下行、认房认贷放开，以及后续可能的限购完全放开，都在积极活跃需求端市场。
首提城中村改造金融支持
2023本次会议还提出，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。其中，首次提出了对于城中村改造的金融支持。
城中村改造一词，最近被反复提及。一方面，城中村改造是改善民生、扩大内需，推动城市高质量发展的重要举措。另一方面，城中村改造有利于消除城市建设治理短板，优化房地产结构。
央行此次将城中村改造纳入金融支持范围，也是对中央政治局会议精神的贯彻落实。根据国金证券一份研报，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。在政策的支持下，我国城中村改造市场规模有望重回万亿元。
货币政策基调变化，总量和结构工具并行
本次会议央行强调流动性“合理充裕”，改变市场对于流动性的预期。我们认为，总量方面，没有提及“货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，社会融资增速的持续下行可能结束。更重要的是结构性货币工具的增加，科技创新、绿色发展、和中小微企业促进是提到的三个方向。现阶段科技创新、碳减排、普意小微的结构性工具使用额度分别为 20%、43%和 50%，剩余额度仍然较多，督促现有额度的使用是重点。央行结构化保交楼贷款 2000 亿已经使用完毕，未来可能会再次释放保交楼额度。
防风险的顺序发生变化，从重点机构风险转为地方债务风险化解
央行政策的推出是配合政治局会议的“化债方案”进行。金融配合地方政府债务风险化解只是“防风险”的手段，这也意味着，对于地方平台风险的担忧下半年会有所缓解。