开元观察：2023年8月新建区长堎片区部分商铺租赁市场分析
作者:开元评估 点击:
三、新建区简介
新建区位于南昌市中心城区西北，是人文荟萃的“千年古邑”，享有“鱼米之乡”之称。东临赣江，西连西山山脉，北至鄱阳湖，南与丰城市、高安市接壤。全区辖区面积2121.1平方千米 ，辖15个乡镇及街道、1个经济开发区。2022年末，新建区实际管辖区域户籍总人口为55.53万人。
新建区地处省会南昌城区西进的主要拓展区域 ，新建区人民政府所在地长堎街道与南昌市主城区隔江相望，随着南昌市“一江两岸”发展格局的推进和南昌市红谷滩区的建设，新建区已成为南昌市的新城区。
对于新建中心城区，按“双心三轴五片”完成中心城市空间布局。双心：长堎区级中心、九望区级中心；三轴：沿武功山大道 - 长堎大道发展主轴、沿梦山大道 - 肖峰水系发展次轴、沿长富大道 - 新建大道发展次轴；五片：长堎片区、望城地区、新建经开东部片区、新建经开北部片区、九望新城。
图1：新建魅力都会景观风貌
长陵片区隶属于江西省南昌市新建区，地处南昌市西部，为新建区人民政府所在地，是省会南昌市的西大门。东靠南昌市行政中心，南临红谷滩区，西连望城镇，北接南昌市经济技术开发区。距区政府2千米，区域总面积24平方千米，可见人口密度过高，在带动商业发展的同时增加了城市负荷。
图2：长堎镇位置图
市场调查范围：东至西环一路，西至长堎大道，北至山丹路，南至长征西路，全域范围约12.57k㎡，占全区管辖面积0.59%，调研区域人常驻人口约为50.77万人，接近新建区全区域户籍总人口55.53万人，可见人口密度过高，在带动商业发展的同时增加了城市负担。
市调范围分区：以长堎板块老城区B区为中心，将区域区分为A，B，C，D，E五个区域。
图3：市场调查范围图
长堎片区常驻居民日常主要公共交通出行方式为公交及电动车出行，市调范围内主要交通设施为公交及停车场，其中有公交站点72个，停车场约148个，无其他地铁、火车站等交通配套设施，分布如下：
图4：交通设施分布图
从实际调研结果来看，长堎片区交通受人口密集程度的影响，中心片区的交通较多，其中礼部湖大道，长堎大道，新建大道，局部社区商业中心周边成为客流量最多的区域。
A、D区域位于文化大道及新建大道东段，规划上主要以重点加快建设绿地双创中心，打通新建大道东延对接红谷滩世贸路，无缝连接全市CBD中心为主，周边暂无大型的商业综合体，目前以商业、办公，商品住宅为主。
A区东侧租金区间在70-80元/㎡·月，西侧店铺位置中等以上为40-50/㎡·月，其他租金区间为30-40元/㎡·月。
B区域以老城区及社区商业为主，也有新建中心这样的商业中心，同时也是长堎片区常驻人口最多，密度最大，交通最密集的区域，主要商业分布在礼步湖大道及长麦路两侧，该区域未来可能以辖区内老旧厂房为载体，借鉴成功文化创意园的发展案例，探索改造利用的多种可能途径， 打造文化创意产业示范区。
相对而言，目前主要交通设施主要集中在B区域内，同时区域内的骑行电动车出行的流动人数也最多，从网上流露的新建区地铁规划线路来看，都将经过老城区，区域内二手房均价基本在10000-11000元/㎡左右，低于南昌7月份新房市场平均成交价格（14592元/㎡），低于二手房市场平均成交价格（11704元/㎡），以高性价比吸收红谷滩及其他区域的购房者，如果有地铁的加持，居住的时间和空间距离会大大缩短，区域商铺租赁市场也将深受影响。
礼部湖大道位置中等以上两侧租金区间为：65-75元/㎡·月，路口位置有100元/㎡·月左右，其他位置为30-40元/㎡·月。新建中心临街商铺租金约为60-70元/㎡·月。兴国路、长麦路两侧店铺租金约为35-45元/㎡·月。新建大道商铺租金临街约为50-60元/㎡·月。区域租金受人流、位置、公交站点及店面可持续经营时长影响较大。
附：B区域部分商铺周实勘图片
C、E分别位于新建吾悦广场东侧及南昌首创奥特莱斯南侧，周边物业主要以高层住宅和社区底商为主，其中E区商铺租金区间为50-60元/㎡·月，C区700平米左右商铺租金区间为：25-35元/㎡·月，其他60-70㎡商铺租金约为50-60元/㎡·月。
附：C、E区域部分商铺周实勘图片
区域商铺租赁市场总结：在市调范围内，商铺在租赁状态的商铺约为301套，平均日租金1.8元/㎡·天，平均月租金55元/㎡·月，在所有商铺的业态中，餐馆及小吃店占比最高。
