上半年南昌土地市场
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总体成交情况：
2025年上半年，南昌市土地市场依旧低迷。全市共计供应37宗地，流拍4宗，成交33宗土地（与去年同期相比减少21宗，主要原因是工业用地出让数量减少）。合计出让面积为175.35万平方米（折合约2630亩），同比减少28.4%；出让总额达30.2亿元，同比上涨57.5%。
一、经营性用地分析
1、供应
2025年，南昌市本级计划供应2458亩经营性用地（其中商服用地223亩、商品住宅用地2235亩），实际仅成交172.55亩，仅完成计划的7%。与去年同期相比，成交情况持平，仍处于历史低位。
反观南昌县和进贤县，经营性用地供应完成情况良好，完成率高达70%。
从区域方面来看，除西湖区、青山湖区、红谷滩各供应1宗住宅用地，新建区供应1宗商服用地之外，其他区域均无土地供应。
从剩余供应量来看，南昌市下半年的土地供应主力集中在西湖区、红谷滩、青山湖区和高新区。
2、成交
2025年上半年，南昌市全市经营性用地共成交10宗（商服1宗、住宅9宗）。成交土地面积合计约560.67亩，较去年同期上涨26%；出让总金额约26.7亿元，较去年同期实现翻倍。
但南昌本级经营性用地成交土地面积合计约172.55亩，较去年同期下降16.8%，出让总金额约15.66亿元，较去年同期上涨90%。
从近几年的成交数据来看，2017—2019年这三年间，土地成交态势保持平稳。然而，2020年土地拍卖市场却呈现出异常火热的景象。到了2021—2023年，土地流拍现象显著增多，市场逐渐趋于冷清。近两年来，土地供应急剧缩减，土地市场愈发低迷。
从月度数据来看，南昌市土地供应面积主要集中在5月，供应宗数也最多，达到5宗。成交金额最高的月份为4月，成交金额达17.26亿元，占比65%。3月仅青山湖区有一宗住宅用地供应，其余月份均无土地供应。
3、区域及楼面价
2025年上半年南昌市（包含安义县和进贤县）经营性用地成交楼面均价3271元/平方米（与去年相比微涨1.9%），其中涉及住宅用地成交楼面均价3595元/建筑平方米（相比去年下降11.2%）；
2025年上半年南昌市（不含安义县和进贤县）涉及住宅用地成交楼面均价为4115元/建筑㎡（相比去年下降17.2%）。
从近几年涉住宅用地的成交数据（红色-不含两县）来看，呈现波浪形，波峰位于2019年，波谷位于2025年。
从2020年开始，受疫情和政策的影响，楼面地价总体是呈现下降趋势的。2020—2023年环比四连跌，而2024年由于新地王的出现，导致了平均楼面价显著上涨，出现回升态势的假象。
从各区县成交行情来看，2025年上半年南昌市住宅用地成交面积最多的区域位于南昌县，共成交4宗地，土地面积合计为18.4万㎡，出让总额为8.54亿元；西湖区住宅用地楼面均价最高，达9007元/㎡。
4、溢价率
2025年上半年，南昌市成交的9宗住宅用地中有8宗以底价成交，平均溢价率为4%。
从近几年走势可知，2017—2019年，南昌市房地产行情好，土地拍卖热情高，平均溢价率均超过了30%，至2020年，三道红线下发，融资收紧，房企拿地趋于理性，平均溢价率直线降低，降低至13.5%，2021年下半年起，南昌市土拍发布新政策，出让时设置土地竞价上限，加上房地产大环境差，房企陆续暴雷，企业经济紧张，土拍热情不高，成交地块多以底价成交，土地平均溢价率逐渐降至个位数。
5、流拍
2025年上半年南昌市共供应12宗经营性用地，流拍2宗，流拍率约为17%，与去年基本持平。
2018—2021年，土地流拍率呈现出两端高、中间低的走势。2019—2020年，房地产行情好，土拍热情高，流拍率低，2021—2023年，由于房企陆续暴雷，企业拿地谨慎，土地流拍率则维持在高位。2024—2025年土地流拍率有所下降得益于大部分供应的是优质地块。
6、房企
2025年上半年，房企拿地主力仍然是地方国企，按照企业拿地规划建筑面积来看，地方国企、民营企业比重分别为58%、42%。民营企业活跃度有所提高，但仍未出现央企身影。
建发以10.05亿元，楼面价9007元/㎡，溢价率37.6%，竞得西湖区朝阳国贸南76.109亩住宅用地，项目备案名为建发朝阳泊月，创今年上半年成交总价、楼面地价、溢价率三记录。
7、计划下半年供应的经营性用地
3月28日，南昌市自然资源和规划局公布了南昌市本级2025年度建设用地出让预公告，共计划供应18宗涉及住宅用地，但上半年仅红谷滩供应一宗，其他均未供应，未供应地块具体情况如下：
（二） 工矿仓储用地分析
总成交情况：
2025年上半年南昌市共供应22宗工矿仓储用地，流拍了2宗，流拍率为9%；成交20宗，均以底价成交，土地溢价率为0%；成交土地面积1893亩（126.18万平方米），较去年同期下降38%；成交规划建筑面积为216.78万㎡，较去年同期下降31%；成交总价3.07亿元，较去年同期下降45%；成交均价为327元/㎡，较去年同期上涨37%。
1、区域
从各区县成交行情来看，南昌市（全市）工矿仓储用地成交面积集中在新建区望城片区，共成交4宗，出让土地面积为746亩，占比37%；出让总额则集中在南昌县，成交1.19亿元，占比39%。
2、单价
从土地成交单价来看，南昌市（全市）土地单价从93~620元/平方米不等，土地单价均正常，无溢价地块，其中最高单价的工业用地位于青山湖区，最低单价的工业用地位于进贤县。
2025上半年年南昌市（全市）工矿仓储用地土地单价为327元/平方米，比去年上涨41%。从近几年的走势来看，土地单价走势较为稳定。在随后的四年里，由于土地成交数量减少，且位置优越的地块相对较多，从而拉高了平均单价。
【开元点评】
2025年上半年南昌土地市场延续疲软态势。
从供求来看，南昌市本级经营性用地成交4宗，成交面积172.55亩，仅完成全年供应计划的7%，仍处于历史低位；
从成交来看，南昌市本级经营性用地成交土地面积同比下降约17%；出让总金额同比上涨90%；成交楼面均价同比去年微涨1.9%；土地平均溢价率为4%；流拍率为17%，与去年基本持平。
从区域来看，分化严重，仅西湖朝阳板块热度高，其他区域多为地方国企托底。
展望下半年，南昌土地供应会继续加大优质地块推出力度。供应主力在西湖区、红谷滩、青山湖区和高新区；预计房企拿地意愿会提高，但也会保持谨慎，因实行清单制供应，目光会聚焦在风险低、好出售的地块。