（一）新商品房－住宅篇
1、供应分析
据统计显示，2025年三季度南昌市本级商品房住宅供应30.69万㎡，同比下滑40.5%；新房总备案面积46.3万㎡，同比上涨1%。供应量和需求量比值为0.7。
根据近几年住宅市场供求走势数据，2022-2024年三季度南昌市新房住宅供应面积、备案面积均保持下跌态势。受土地市场滞后效应和开发商开发节奏放缓影响，2025年三季度备案面积（需求）虽较历史高位有所回落，但供应面积（供给）下降幅度更大，导致供需比从2024年三季度的1.1快速降至0.7，市场呈现供不应求状态。
2、成交分析
南昌市2025年三季度新建商品房住宅共成交3778套，同比上涨0.16%；成交面积49.36万㎡，同比上涨5.52%；成交均价为13054元/㎡，同比下降3.84%。
从成交面积、套数、均价维度看，南昌2016—2025年三季度新房住宅成交呈现“前期波动增长→中期回落→后期持续低迷”的分阶段特征。
前期（2016—2019年）在全国“去库存”政策背景下，南昌通过人才购房补贴、契税优惠及棚改货币化安置释放刚需与改善性需求，叠加人口持续流入（每年超10万净流入），推动成交规模与均价双增长；
中期（2019—2020年）“房住不炒”政策加码，限购限贷收紧、棚改退出导致需求骤减，叠加土地供应减少，成交面积回落至93.92万㎡后随市场调整承压；
后期（2021—2025年）全国房地产下行周期叠加南昌经济增速放缓、人口出生率下降，市场信心不足，尽管政策转向“稳市场”（如2023年延续人才补贴），但供需失衡（2024年仅19宗住宅用地供应）、购房成本高企（房贷利率高位）及房价下跌预期（新房房价在2023年7月下跌后已持续下行27个月）持续压制需求，成交面积长期低于100万㎡（2023-2025年仅50万㎡左右）、月度成交套数不足1500套，房市陷入低迷。
南昌市2025年1-9月新建商品房住宅共成交11399套，同比上涨0.5%；成交面积为160.01万㎡，同比上涨17.67%；成交均价为13289元/㎡，同比下跌3.8%。
2025年新房楼市行情较2024年基本持平，前三季度成交面积及套数同比均有小幅度上涨，月均新房备案量仍在低位平稳运行，且市场相较二手房活跃度较低，颓势依然明显，仍在深度调整期。
3、库存分析
截至2025年9月末，南昌市市区住宅待售房源76.64万㎡，环比微涨，按照住宅近一年月均去化量计算，住宅出清周期约3.87个月（合理）。
4、销售榜单
2025年9月，青山湖板块的产控和樾府凭借高性价比，以73套成交量领跑月度成交套数榜首，销售均价7500元/㎡。
凤栖朝鸣项目地处红谷滩凤凰洲板块，由6栋瞰江高层+19栋洋房+14栋别墅组成，“孤盘”属性明显，对无车出行，在意省会配套的客群来说短板明显，但目前核心区住宅稀缺，对看重“核心区身份”的购房者来说，却比远郊楼盘更有吸引力，目前参考均价为14000元/㎡，剩余302套，房源较多。
结合区域和单盘成交来看，9月市场撑起成交的主体主要为刚需、改善为主，江边豪宅项目未上榜单。
回看2025年1-9月南昌住宅成交排行，联发嘉和府以成交金额11.23亿元位居南昌城区成交金额榜首，遥遥领先；建发九龙观唐成交金额7.64亿元位列第2，成交套数393套；市政锦绣观澜成交金额6.91亿元位列金额榜第三；成交金额TOP10门槛为3.82亿元。
（二）新商品房－非住宅篇
1、供应分析
据统计显示，2025年三季度南昌市本级商品房非住宅供应21.85万㎡，同比下降17.05%；总备案面积13.7万㎡，同比下降53.03%，成交主力为公寓。供应量和需求量比值为1.6。
2016年-2019年南昌市季度供应维持在45-55万方区间，属于相对稳定的推盘周期，开发商对非住宅市场（商业、办公、产业园等）有一定信心。2020年供应明显“跳水”，从2019年三季度的48.66万方降至2020年三季度的30.56万方，之后虽有小幅波动（2021年35.78万方、2022年26.37万方），但整体呈持续下行趋势，2025年三季度仅21.85万方，创近年新低。
总体来看，南昌市近七年商品房非住宅供应供应端持续收缩，但需求端萎缩速度远超供应端，导致供过于求程度反而加深。反映南昌市非住宅市场的需求支撑力已严重不足，即使开发商减少供应，也难以扭转需求疲软的局面，市场进入深度调整期。
2、成交分析
南昌市2025年三季度新房非住宅成交约1513套，同比下降49.36%，成交面积约13.73万㎡，同比下降53.03%，成交均价为6213元/㎡，同比下降32.73%。
2016-2025年呈现波动下行后阶段性反弹再持续下滑的态势。2023年面积短暂反弹至39.29万㎡、套数4775套，2024-2025年又快速下滑，2025年面积仅13.73万㎡、套数1513套，创十年新低。
9月南昌市本级非住宅成交482套，环比上涨130.02%，同比下降38.99%，成交面积3.3万㎡，环比上涨43.48%，同比下降81.84%，成交均价为6213元/㎡，环比上涨1.44%。
从月成交数据来看，成交高峰出现在6月，成交面积12.64万㎡、成交套数达阶段性峰值；之后7-8月快速下滑，8月成交面积仅2.30万㎡（接近年内最低）；9月虽有小幅回升，但整体仍处低位。
3、库存分析
截至2025年9月末非住宅存量387.68万㎡，环比微涨，按照非住宅近一年月均去化量计算，其出清周期约53.91个月，去化周期上涨，商业市场依旧面临一定的库存压力。
南昌市区非住宅库存虽有阶段性下降，但2025年下半年需求明显疲软，去化周期大幅攀升，反映市场对非住宅产品的承接力不足，库存消化压力显著加大，非住宅市场整体仍处于“高库存、弱需求”的承压状态。
4、销售榜单
2025年9月南昌非住宅市场中西湖区朝阳悦以1600万元的成交额位列TOP1，成交类型为公寓，成交均价为10000元/平方米。
其中南崇朗翠商铺单价最高，项目位于系马桩以东、孺子路以南，处于老城中心核心区，由3栋洋房及沿街商铺组成，项目凭借极其优越的地理位置，商铺售价达到40000元/㎡。
回看2025年1-9月南昌市非住宅成交排行，南昌非住宅市场成交金额TOP3项目分别为朝阳悦、商联中心及赣电东方城，成交金额前10项目多位于西湖区和红谷滩，TOP10门槛为0.33亿元。
（三）二手房篇
1、成交分析
2025年三季度南昌市本级二手房住宅成交量7291套，同比去年上涨40.62%，成交面积约为72.54万㎡，同比去年上涨33.54%。成交均价为9905元/㎡，同比去年下降5.88%。
从近十年成交情况来看，2018年三季度南昌市二手房楼市最佳，成交量最大，而二手房成交均价最高点则是2019年，此后楼市情况几乎一年不如一年，二手房成交均价从2022年9月份开始持续下跌，仅2025年3月短暂上涨一个月，后与新房均价环比同时持续下跌，继2025年7月降至万元以下后仍持续下跌，截止3季度末，均价为9856元/㎡。
2025年9月二手房住宅约成交2338套，同比上涨42.04%，环比下降1.35%，成交面积约为23.20万㎡，同比上涨37.80%，环比下降1.74%。成交均价约为9856元/m²，环比下降0.3%。
今年二手房市场在2月新低后，3月强势反弹，突破三千套，环比大涨近6成。从全国范围来看，尽管当前二手房成交量上升，但一定程度上是业主“以价换量”的结果。不过南昌二手房价格在3月有抬头趋势，4-9月保持一定活力，显示出本地市场的独特活力与韧性。
2、销售榜单
因挂牌量大和学区在线，红谷滩一直都是二手房流通最高的区域，2025年1-9月红谷滩二手房成交4909套，位于南昌市区域之首。
从单盘数据来看，红谷滩在top10中独占8席位，其中流通率最高的二手房小区为绿地国际博览城二期，成交243套，成交的房源以80-129㎡的三房为主，还有158-186㎡的四房，单价在7373-23234元/㎡之间，成交均价11336元/㎡，其几乎也是月月霸占排行榜首的小区。
万科四季花城及万达星城紧随其后，每月成交量在20套左右，其中万科四季花城，成交216套，均价10195元/㎡，位亚军；万达星城成交203套，均价10273元/㎡，位列季军。
3、库存分析
据统计，截至到2025年9月底，南昌市本级二手房挂牌量达52312套，相较去年同期微涨0.45%，其中红谷滩挂牌量依旧遥遥领先，总量占比约32.83%。
【开元点评】
2025年三季度南昌新房住宅及二手房在成交套数和面积方面都同比均有所回升，且二手市场更为活跃，但新房非住宅市场不容乐观。
新房住宅：2025年三季度住宅成交面积同比小幅回升，相较二季度下降13%。截至2025年9月末，住宅待售房源为76.64万㎡，环比下跌2.41%，住宅出清周期约3.81个月，新房住宅市场存量下降明显，表现相对平稳可控。
新房非住宅：2025年三季度南昌非住宅成交环比，同比下跌明显，2025年9月末非住宅存量387.68万㎡，环比微涨，按照非住宅近一年月均去化量计算，其出清周期约53.91个月，去化周期上涨，商业市场依旧面临一定的库存压力，总的来看非住宅市场表现不容乐观，仍处于“高库存、弱需求”的承压状态。
二手房：2025年三季度二手房成交同比上涨42.04%，在新房市场表现差强人意的情况下，二手市场成交趋势由每季度55万㎡上升到77万㎡，说明南昌市二手房市场的需求较为稳定。另一方面，在整体市场以价换量影响下，其成交均价自2022年9月起已近乎连续37个月环比下降。
土地市场的缩量和地方财政的压力加大，使得房企的投资策略更加谨慎，进一步影响了市场供应。展望四季度，鉴于宏观政策呈现出逐渐宽松的态势，有理由相信南昌市住宅楼市将会迎来一轮回暖趋势。然而，就非住宅市场而言，其仍存在一定的下探空间。
