1DAEJ2025016地块

2DAEJ2025017地块

地块与 016 地块相邻，面积 52.3095 亩，商住混合用地，容积率 1.0<FAR≤1.8，起始价 447 万元 / 亩（折合楼面价 3725 元 /㎡），受让人须按规划建设约600平配套设施的建设，另还需配建不少于20%计容商业用地，商业面积6974平米，综合考量下和016地块相差不多。

地块北侧JLH603-A04、B01、B02、B03 四宗地块于2023 年 6 月由建发以 807 万元 / 亩单价竞得，成交总价约 19.1 亿元、溢价率 8.76%，平均楼面价 5704 元 /㎡，整体容积率 2.1（各地块有差异），为地铁 4 号线怀玉山大道站上盖 TOD 项目，不仅配建 4 万方商业街区及幼儿园等配套，还坐拥南师附小腾龙校区九年制学区，且已凭借热销态势成为九龙湖核心红盘。

本次出让的DAEJ2025016、DAEJ2025017地块容积率仅 1.8，价格及居住密度更低，与建发九龙观唐共享 2 号线国博站与 4 号线怀玉山大道站的双地铁加持及同校学区等核心配套，但今年南昌市商住用地市场劣势明显，开发企业拿地易、开发难、运营更难，北侧建发湾悦天地预计26年中开业，效果未知，在此背景下，这两块又地能否复制建发红盘传奇？

3DAEJ2025018地块

DAEJ2025018地块位于龙兴大街以南、黄岗山路以西，面积 76.308 亩，纯住宅用地，容积率 1.0<FAR≤2.0，起始价 570 万元 / 亩（折合楼面价 4275 元 /㎡），为本次九龙湖板块三块地中楼面价最高的地块。

该地块位于九龙观唐项目商业地块东侧，间隔九龙大道，基本共享九龙湖第一小学(南师附小)、九龙湖外国语，地铁4号线安丰站等配套，距离赣江公园也不远，医疗资源有3所3甲医院（省妇保、南昌市第一医院、南大眼科医院在建）。

位置上，地块临路更宽，城市界面更干净，且居住密度也更低。楼面价相较邻地的5700多的楼面价优势明显，在本次九龙湖出让的地块中，该地块具备一定的溢价潜力。

在2025年红谷滩土拍市场中，仅邦泰在沃华广场北侧取得一块宅地，且近期已开盘并公布价格，在产品力上竞争优势明显。

预测该地块拍卖将溢价成交，未来市场打造中高端改善产品......邦泰是否会进一步进驻九龙高端市场？

4DAAJ2025014地块

地块位于青山南路东南侧、起凤路西南侧，面积 43.5429 亩，纯住宅用地，容积率 1.0<FAR≤1.8，起始价 575 万元 / 亩（折合楼面价 4792 元 /㎡）。

该地块收储工作分两阶段完成，2014 年已报批 23.828 亩并完成 18.5018 亩收储，2025 年完成剩余 25.0411 亩收储，宗地原为城镇住宅和村集体宅基地，无历史经营性出让记录，是东湖区 2025 年老城旧改的核心宅地。

按控规要求，地块内须保留地块北侧(临电信分局)现状1处电力环网设施、2 处电力分支箱、2处弱电箱;保留地块东北侧(临青山南路与起凤路交叉口)现状1处电力环网设施、1处电力分支箱；地块东南侧(临起凤路与樟树林路交叉口)预留1处市政箱变设施建设用地。

区域周边教育、医疗资源充足，紧邻南昌地铁4号线起凤路站4号出入口，为地铁上盖住宅地块，地块形状，西南侧老旧小区较多，城市界面较差，城市更新周期较长。

综合分析下，当下该地块在南昌市土拍市场优势不够明显，既为今年东湖区推出的首宗宅地，大概率由国企托托底成交。

5DACJ2025015地块

DACJ2025015位于东站片区，面积 59.2303 亩，纯住宅用地，容积率1.0＜FAR≤1.3，起始价 338 万元 / 亩（折合楼面价 3900 元 /㎡），沿杭州路住宅需公建化立面，为东站片区首次推出的经营性用地。

南昌东站片区此前以安置房和基础设施用地供应为主，2025 年东站建设进入收尾阶段，该地块是片区首个市场化住宅项目，承担着完善东站人居配套的核心任务。

目前区域周边多为安置房，居住圈层偏刚需，且安置小区空置率很高，人口密度较小；东站片区配套尚未成型，短期内生活便利性不足；非地铁直达，依赖东站枢纽接驳。

在出让价基本与主城区核心地块快持平的高价影响下，大概率该地块将流拍！