2016年2月15日，中国银监会公布了2015年商业银行主要监管指标情况，截至2015年末，商业银行不良贷款率升至1.67%，比上年末上升0.42个百分点；不良贷款余额达1.27万亿元，比上年末大幅增加51.25%，银行的不良贷款呈现爆发式的增长。自从2011年四季度至今，商业银行不良贷款规模和不良率已经连续17个季度“双升”。随着中国经济步入下行期，银行的不良资产状况在来年或许会更加严重。
        银行业不良贷款产生的原因有很多种，包括市场机制不健全、企业信用观念的扭曲等外部经济环境，还有银行内部贷款管理机制落后、贷款风险监测机制不健全等银行业内部因素。而与我们评估相关通常有一种情况，就是我们高估了抵押物价值，借款人以变现价值较低的抵押物获得高额的贷款，对于借款人来说，如此高收益的交易，冒点信用风险，违约或许变成了顺其自然的事情了。
        论抵押价值和变现价值的关系，首先要分析两者与市场价值的关系。抵押价值遵循谨慎原则，所以通常低于市场价值。而变现价值要区别定义，不同的变现方式和条件，对实际变现价值会产生较大的影响。市场条件下变现价值应等于市场价值。抵押条件下变现价值应等于抵押价值。评估公司评估一处房地产的抵押价值为银行确定贷款额度提供参考依据，银行以评估的抵押价值为依据发放贷款，理论上，房地产的抵押价值就是未来该房地产能变现的价值。若银行要求快速变现，则快速变现价值可能往往低于其正常变现价值很多。
        当前银行的不良资产状况日益严重，探究抵押价值和变现价值的客观差距在现状背景下显得别有意义。以下例举3个实际例子，分析一下评估中确定的抵押价值和实际变现价值的关系。
        例一：南昌市红谷滩中心区，繁华地段，混合型主干道上，三层独栋商业，总建筑面积约25000平方米，建筑层高适中，临街面较宽，临街位置较好。同类地段一层临街商业店面价格在4~5万元/平方米，二、三层分别参照50%、40%计算，整体均价可评估25000元/平方米，评估总价6.25亿元。然而该标的实际交易价格为6000元/平方米，成交总价约1.5亿元。
        例二：南昌市青山湖区京东大道，靠近南面城中村，位于主城区但位置条件一般，标的为一栋十四层公寓楼的一层商业，临近主干道，但侧临街，建筑面积1400平方米，建筑层高较高，室内格局布置较规则，标的旁边有家乐福超市等配套。区域同类主干道临街商业店面价格在1.5~2.5万元/平方米，鉴于标的的临街状况、面积规模，估价对象评估价格应在2万元/平方米上下，评估总价为2800万元。然而该标的的实际交易价格为7000元/平方米，交易总价不到1千万元。
        例三：南昌市西湖区主城区，四层独栋商业，建筑面积约3600平方米，正临街，临街面较宽，层高较高，室内格局布置较规则。标的靠近地铁口，临近交通型主干道沿江快速路，交通条件优越，同时仅距赣江300米，可拥揽全线江景，南面为密集的住宅区，区域人口密度较高。区域同类主干道临街一层商业店面价格在5~6万元/平方米不等，二、三、四层分别参照50%、40%、35%计算，整体均价可评估28000元/平方米，评估总价1亿元。然而该标的实际已三次流拍，变现价值不到评估价格的一半。
        通常情况下，变现价值和抵押价值并不直接画等号，因为变现的方式和条件较大程度上决定了变现价值的高低。而我们评估出具的房地产抵押价值评估报告是一份价值鉴证性报告，但从上述举例中可以看出我们日常评估的抵押价值与实际交易价格或实际变现价值的差距。
        物业的实际价值不一定直接导致某笔贷款是否会产生不良，但变现价值和评估抵押价值差异过大，或许会促进不良资产风险的产生。每一笔这样的不良产生，都会给银行造成巨大的损失。银行的不良资产状况日益严重，直接影响到国民经济的健康发展。
        随着宏观经济步入下行期，银行更多的不良贷款出现可能是新经济时期的新常态，或许我们应该重新审视我们的评估准则，更多的考量评估标的的变现能力，从实际客观变现价值的角度反向衡量我们评估的抵押价值，从而更好的做好专业评估。