开元评估总经理：颜松
摘要：《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发【2014】71号文，农村土地制度改革的大幕已经拉开，被称为新中国历史上的“第二次土改”。作为配套改革文件，中国银监会、国土资源部《关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》银监发【2016】26号文，进一步明确和完善农村集体经营性建设用地权能。本文特别从农村集体经营性建设用地入市背景、抵押贷款、价格评估等问题入手，并从评估机构的角度进行分析，以期做好应对准备，随时对接农村集体经营性用地估价服务大市场。
关键词：农村集体经营性建设用地 估价服务
背景分析：长期以来，我国实行土地公有制，即国家所有和集体所有制度。建设用地进入公开市场交易是实行国家供应单轨制，集体土地要被国家征收之后变成国有土地才能公开入市。而长期以来由于制度缺陷，征收集体土地存在补偿标准偏低，农村集体和农民利益受损的问题严重影响社会和谐稳定。大量农村“沉睡的资产”价值没有被唤醒。落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同权同价，同等入市的呼声一直很高。作为本届政府最重要的一项改革任务，因为牵涉到亿万农民和广大的农村，因而备受关注。目前全国农村集体建设用地约为2.5亿亩，将来如果允许这些土地出让、租赁、作价出资，实行与国有土地同等入市、同权同价，每年将带来上万亿的土地增值收益。此项改革的推进无疑将极大的增强农村集体的经济实力，并让广大农民分享集体经营性用地实实在在的增值收益。入市后的土地有没有保障，能不能获得与国有土地同样的权能，决定了能不能实现真正的交易，决定着这项改革的成败。银行业稳步开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，又将给银行业带来开拓农村金融市场，增加收入利润和转型升级的历史机遇。农村集体经营性建设用地入市和抵押都需要对其进行价格评估，这又为评估机构带来了广阔的发展空间。因此我们作为评估机构要未雨绸缪，做好农村集体经营性建设用地的价格成因、构成的理论研究，完善相应的评估方法，为新中国的“第二次土改”做出我们评估人的贡献。
按照国土资源部的文件首批试点农村集体经营性建设用地入市的有三十三的县区，同时试点农村集体经营性建设用地抵押贷款的县区有十五个，将全部于2017年12月31日到期完成试点工作。可以预见，到期后通过复制成功的经验，将进一步扩大试点范围或在全国范围全面铺开。
案例再现：浙江德清县——几年前，在外经营酒店行业的本土老板赵建龙一直寻找机会回乡发展。他谋划在莫干山镇建设高端民宿，却在土地上卡了壳：“两年前，我买下了原镇办机械厂的厂房，想改造成民宿。可是，没有土地使用权，既不能重新建设，也没法改变用途。”赵建龙说。
2014年底，新一轮农村土地制度改革大幕开启：允许集体经营性建设用地入市，实现与国有建设用地“同权同价”。
2015年8月，莫干山镇集体以协议的方式将土地出让给赵建龙，用途为商服用地，成交价300多万元，这是全国集体经营性建设用地入市的“第一宗”。“拿下这块地，可以开发酒店，可以办证抵押，投资就有了保障。”赵建龙说。
德清县洛舍镇的钢琴生产产量占全国的1/8。洛舍镇东衡村原来就有很多低小散的钢琴加工小作坊、小企业，企业要发展，开拓新空间迫在眉睫。东衡村通过集体经营性建设用地入市，建设钢琴产业园区，首期就让14家钢琴企业成为了受让方，成交总价1462.6万元，平均每亩21.33万元。
陕西省西安市高陵区——今年5月，集体经营性建设用地入市也迎来重大突破——高陵区鹿苑街办北樊村一宗2.65亩的集体用地协议出让给高陵区洁神清运有限责任公司。该地块位于高陵区鹿苑街办北樊村6组，面积为1769.17平方米，折合2.65亩，之前一直租赁给他人。此次北樊村6组委托村集体经济合作社作为入市主体，以就地入市的方式，将其协议出让给洁神清运有限责任公司，规划用途为商业加油站，出让年限40年，出让价为40万元/亩，总价达到106万元。
为落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，完善农村集体经营性建设用地权能，中国银监会、国土资源部下发《关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》银监发【2016】26号文，农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。其作为抵押贷款的担保物必须具备以下条件：一、尚未入市但已经依法进行了不动产登记并持有权属证书，符合规划、环保等要求，具备开发利用的基本条件，所有权主体履行集体土地资产决策程序同意抵押的，试点县（市、区）政府同意抵押权实现时土地可以入市的情形。二、以出让、租赁、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权并持有不动产登记权属证书土地使用权人。无论是在入市时确定挂牌价格还是银行在确定接受抵押物确定贷款金额时，合理确定农村集体经营性建设用地的价格都显得至关重要。那么，农村集体经营性建设用地与一般的国有建设用地的差别在哪里呢？如何准确评估不同用途农村集体经营性建设用地的价值内涵呢？
农村集体经营性建设用地价格评估分析：农村集体经营性建设用地评估可以参照《城镇土地估价规程》，选用收益法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等进行评估。其中，在集体建设用地流转较发达的地方，可以通过调查租金或价格，选用收益法和市场比较法进行评估，在流转市场不太发育的地方，可以成本逼近法为主要方法，在制订了集体土地基准地价的区域，还可选用基准地价修正法。首批试点的三十三个县（区）应制定与城镇国有土地相统一的农村集体土地基准地价体系，农村集体土地基准地价体系建立前，参照国有土地基准地价体系执行。入市后，再转让价格低于基准地价的80%的，试点县人民政府有优先购买权。
我们选用成本法来分析一下国有建设用地与集体建设用地的差别。按照城镇土地估价理论，国有建设用地价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润+土地增值收益（对集体经济组织持有的具备入市条件集体建设用地）
具备入市条件的集体建设用地价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润+土地增值收益*给集体经济组织的分配比例
土地增值收益=同等条件下国有建设用地价格-集体建设用地成本价格或土地增值收益=入市时集体经营性建设用地成交价格-集体建设用地成本价格
集体建设用地成本价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润
按照这个理论，就实现了国有建设用地与集体建设用地同权同价，同等入市的目标。
对通过农村土地公开交易市场挂牌成交的农村集体经营性建设用地，成交价就是该宗农村集体经营性建设用地的市场价格，同时也可以作为市场比较法的可比案例价格。
根据财政部《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳的调节金。调节金分别按入市或再转让土地增值收益的20%-50%另加3%-5%与契税相当的调节金。因此扣除上缴国家的调节金后的部分才是农村集体经营性建设用地的真实价格。土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。土地取得成本在首次入市时可以根据当地土地征收或土地收储的区域平均成本计算，在入市后再转让以首次入市成交价为计算依据。本文仅以成本法为前提分析了国有建设邮递和集体建设用地的差别，其他方法的运用与国有土地评估基本相同，本文不在赘述。
房地产估价师作为人力部、建设部、国土资源部共同认定的准入类国家职业资格，未来将在估价领域发挥更大的作用。农村集体经营性建设用地的入市、抵押将为估价机构提供更广阔的舞台和发展机遇，为此笔者提出几点设想，供同行参考：一、估价机构内部要专门设置农村土地评估的部门，研究农村土地评估的趋势、现状及应对之策；二、积极与国土资源部门、拟开展农村集体经营性建设用地抵押贷款的银行开展研讨、培训、交流，帮助金融机构准确定位，拓展市场、防范风险。三、积极开展与农村土地流转交易统一市场的对接，为他们提供地价技术服务、咨询和帮助，同时加大与农村集体组织、农民的联系和交流，真正服务“三农”，做出评估人应有的贡献。
参考文献：
1.《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发【2014】71号文）
2.中国银监会、国土资源部《关于印发农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（银监发【2016】26号文）
3.《城镇土地估价规程》
4.《农用地土地估价规程》
