2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。各地区积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。在国家部委到地方政府的双重支持下，从去年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足。
        数据显示，在中国，每6个人中就有1个是流动人口，截至2017年底，中国总流动人口规模达2.45亿人。在广州，外来常住人口的占比为38.01%。无论为何选择成为“城市间的漂流者”，他们中的大部分都逃离不了需要租房的现实。当前一线城市房价居高难下，在租房市场里，长租公寓概念被越来越多的85后，90后接受，尤其是2017年，租赁市场的利好消息不断，长租公寓成为政府力推、企业扎堆、资本追捧的行业宠儿。并呈现爆发式扩张。
        然而，政府大力支持的“长租公寓”却再三暴雷：资金链断裂、装修甲醛超标、为房租快速上涨背锅等等。本文试图分析“长租公寓”的“长与短”，以供参考。 
        一、行业政策：利好政策不断
        2015年11月，国务院办公厅发布的《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业；紧接着2016年3月《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；随后发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；而2016年第69号营改增公告也将相应的个人住房、非住房出租税进行挑战，加快了长租公寓市场发展速度，之后国家、地方政府也出台了具体如何发展长租公寓的鼓励政策。

日期	文件名称	主要内容	发布部门
2015/11/19	《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》	公寓业纳入生活服务业	国务院办公厅
2016/3/24	《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》	生活服务业纳入营改增试点	财政部
2016/4/27	《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》	建立租购并举住房制度	国家发展改革委
2016/5/17	《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》	允许商改租，允许住房改租赁房	国务院办公厅
2017/5/19	《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》	加速住房租赁市场规范进程	住建部
2017/5/20	《关于人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》	培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应	九部委
2017/8/28	《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》	确定第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点	国土部住建委

 
        二、长租公寓的分类

        （1）按物业位置是否集中划分

        根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。

        ①集中式

        定义：是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，将其作为公寓出租的模式。
        特点：集中式长租公寓因为房源集中，通常设置有共用面积和共用设备设施，便于充分利用空间，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力，带来协同效应，有助于提升资产价值。
但目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，因而对获取和改造物业的能力要求较高。自持物业或整租、整体托管的物业都可以采取集中式运营模式。

        ②分散式

        定义：则指运营的物业为分散于不同地段不同楼宇的房屋，运营商将房源进行整合后提供整体的、标准化的改造与服务。
        特点：分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品层次可以做得更为丰富。但分散式长租公寓房源散落于不同楼宇之中，服务半径增大，人员成本相对较高，因此多采用信息化管理手段提高运营效率。采用分散式运营模式的运营商通常是通过租赁或受托方式获得分散房源。
 

	集中式	分散式
物业获取	整栋获取物业，获取方式：整栋开发、收购、包租、与开发商合作方式	从分散的个人业主获得物业，获取方式：一般是签订长期包租合同
投资额度	前期投资资金规模大	前期资金规模小，可以通过控制租金支付频率实现“滚雪球”式包租
管理成本	容易产生规模效应，后期管理成本、人力成本低	在房源量大的情况下，需要强大的管理系统以空置成本
业态特点	标准化程度相对更强，租客的聚集和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性	由于房源区位和形态差别较大，标准化程度较低，社交属性较弱
优势	规模效应、管理成本低、拥有公共空间，可发展社交属性、品牌效应强，溢价能力高	前期投入小、可在商业区等繁华地段取得房源
劣势	前期投入大、在市中心取得房源困难、房源获取成本高	管理成本高、不利于开展社交文化、品牌溢价能力有限
代表品牌	YOU+、魔方、自如寓、泊寓、雅诗阁等	蘑菇公寓、自如友家等

        （2）按运营商的资产结分

        根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。

        ①重资产运营

          定义：即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。
          特点：重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给，可以缓解租赁住房供给不足。
但重资产运营对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。

        ②轻资产运营

        定义：即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租（包括对物业升级改造后转租）获得租金价差和/或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。
        特点：选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商凭借其长期的房产中介服务积累的大量业主客户，多选择轻资产运营；而酒店管理类的公寓运营商在住客管理和存量物业运营方面的经验也有助于于实现轻资产运营；创业类的公寓运营商由于没有资金端的优势，但却有着互联网基因，“懂客户、重经营”，自然是轻资产运营模式的主力军。

        （3）长租公寓运营主体分类

        根据长租公寓运营主体行业背景的不同，长租公寓企业主要可分为以下四类：开发商背景企业；经纪机构背景企业；酒店背景企业；创业类企业。
        三、国内长租公寓发展困境 

        （一）参与主体众多，竞争激烈

        市场参与主体众多，各有优劣。既有专注于长租公寓的专业化机构，也有房地产中介服务商的参与，而房地产开发企业和经济型连锁酒店也凭借其本身的优势也逐渐参与到行业的角逐之中。虽然市场参与者众多，但是市占率总体并不高。长租公寓的未来市场仍然集中在核心一二线城市，大量机构运营商集中在少数城市，将进一步导致竞争加剧。

        （二）资源与价格之间的矛盾，难以协调

         核心一二线城市优质地段的供房仍较为稀缺，集中式公寓将面临较高的拿房成本；另一方面，长租公寓解决的是中高端人群对生活质量和社交活动的追求，因此房源的地段就显得犹为关键，地段较偏僻区域虽然收房成本较低，但可能面临需求不足所导致的高空置率或低租金差等问题。因此，收房阶段资产端的资源和价值难以兼得。

        （三）国内法律、法规体系不健全

        在众多长租公寓爆雷案例中，资金问题总会是关键词。随着长租公寓的快速发展，配套的资金监管措施不够完善这一问题日益凸显。长租公寓行业涉及大额资金，应该有一定的资质门槛，尤其是要对资金池的管理提出具体规范。

        （四）投资回报周期长，盈利困难

        国内目前的长租公寓投资回报利润较低，投资布局需要在10年左右，大部分长租公寓尚处于“烧钱”阶段，未实现真正的盈利，长租公寓整体租金回报率较低也是行业的痛点所在。
        国内市场的长租公寓现阶段以重资产运营为主，有着较强的金融属性。国内尚未推出正式的REITs产品，长租公寓运营缺乏退出机制。
        四、结语
        长租公寓在国家及地方层面一系列政策促进下发展的如火如荼，但是在惊人的速度下，却是频频暴雷：资金链断裂造成房主、租客资金损失；装修质量不合格影响租客身体健康、疯狂抢房导致房租上涨等。加快发展租赁的REITs产品，规范化的政策管理，是解决长租公寓发展问题的两个主要方向。