开元评估风控经理：余倩媛

        入职前本人曾做过一些房屋征收中的房价评估工作，一直以为房屋征收中的社会稳定风险评估是政府部门的工作，房地产评估公司不用参与，不曾想房地产评估公司可以作为辅助单位参与这项工作。入职公司以来，本人参与了几个房屋征收中的社会稳定风险评估项目，经过这几次参与，对房屋征收中的社会稳定风险评估这项工作有一些心得体会，如下：
        一、为什么要评估
        1、习总书记在2012年11月“落实党的十八大精神要抓好六个方面工作”时指出：对涉及群众切身利益的重大决策，要认真进行社会稳定风险评估，充分听取群众意见和建议，充分考虑群众的承受能力，把可能影响群众利益和社会稳定的问题和矛盾解决在决策之前。
        2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”
根据上述内容，房屋征收是有关经济社会发展和人民群众切身利益的重大决策项目，因此应当进行风险评估，以预防和减少征收矛盾纠纷。
        二、评估内容
        1、合法性。主要是指征收项目是否符合国家法律、法规；项目是否在政府征收计划内；征收后建设项目是否符合规划局对被征收地块的规划等。
        2、合理性。主要是指房屋征收是否适合大多数群众的利益需求，是否得到大多数群众的理解和支持等。
        3、环保问题。评估房屋征收项目是否可能会产生环境污染、是否具备环保部门的鉴定等。
        4、可行性。主要是指对消防、社保、卫生、交通、通讯、供水、供电、文物保护等方面进行评估。如果难度大，费用太高又筹措难度大，房屋征收事项就有可能不能成立。
        5、社会治安。主要是指评估房屋征收事项是否可能会引发较大的不稳定事件，是否有项目组织机构方案，包括维稳组织机构及应急处置方案等。
        三、评估所需资料
        首先估价师应要先去了解这个项目的来龙去脉，再根据上述社会稳定风险评估的内容要求委托方提供相应的资料。
        1、项目简介
        2、建设项目批准文件(发改委立项)；
        3、建设用地规划许可证（规划建设局）
        4、土地使用权批准文件 （国土局）
        5、建设用地批准书（国土局）
        6、项目可行性研究报告
        7、房屋征收安置方案
        8、项目组织机构方案（含维稳组织机构及应急处置方案）
        9、项目环评结果
        10、资金到位证明（业主单位）
        11、项目效果图
        12、项目前期听证会、信访收集、网络意见收集，市场调查等资料
        13、其他相关材料
        以上资料有的需要委托方提供，有些需要估价师现场调查或网上查询收集。
        四、评估程序
        1、收集材料，对项目有个大致的了解；
        2、现场查勘及调查，对项目现状进行拍照，了解征收项目现场情况，调查被征收人对项目的看法意见，了解项目风险点及征收方相应处理方案；
        3、确定风险等级、撰写报告，根据前两项工作收集来的资料确定项目的风险等级并形成报告；
        4、集体研究审定，经过公司三级甚至四级审核对项目进行研究审定，最后出具报告。
以上是本人对几次参与房屋征收中的社会稳定风险评估项目的小结，综上所述社会稳定风险评估是进行房屋征收的必经程序，因此进行房屋征收，征收方就必须出具社会稳定风险评估报告。