开元评估总经理：颜松

        随着经济活动的进一步活跃，特殊物业在评估机构日常的评估实践中越来越普遍。诸如类似加油站、高尔夫球场、经营性文化设施等等，这些特殊物业的特殊之处在于你很难在市场上直接找到类似交易案例，其收益价值不易显现，在用比较法和收益法中常常感觉无从下手，而用成本法计算出来的价值又远低于其真实的市场价值。我们接手一个案子，是一个五星级酒店的抵押评估，在我们接手之前，这个项目已经经过了两家评估机构的评估，一家评估值是5.2亿，一家评估值是3.2亿，这下可让银行和客户都犯了难，相差2个亿，贷款审批工作无法继续推进下去。
        估价工作的首要任务是确定正确的估价技术路线，如果技术路线出现问题，将会造成失之毫厘，谬以千里的结果。五星级酒店作为一个典型的商业经营型房地产，它不同于一般的出租型房地产或生产型房地产，在估价方法选用上收益法无疑是首选方法，比较法当然可以，但要想直接找到相同类型、相同档次、相同规模的可比案例的确很难，但也并非完全不可用（后面我们会讲到如何进行可比修正），而用成本法计算无疑最为方便简单，但得出的结果可能会与真实的市场价值相差较大。
        首先我们来看看收益法。收益法的核心是要计算出房地产的净收益，出租型房地产的净收益为租赁收入扣除维修费、管理费保险费和税金；商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品的销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润；生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。我们收集了客户提供的酒店前三年经审计的财务报表，得到了该酒店的每年的净利润。我们如果用这个净利润作为收益法中的净收益，得出一个收益法的估价结果，那么这个价值是不是该五星级酒店的抵押价值呢？答案是：否！我们都知道，作为一个房地产抵押物抵押给银行，如果将来要处置，不管张三经营还是李四经营，净收益是都能产生的一般客观收益，既不能考虑由于品牌优势、管理经验等无形资产所产生的超额收益，也不能考虑由于某某经营不善导致亏损而评估出负价值。从另外一个角度出发，用净利润作为净收益评估出来的价值还包含了除固定资产外的设施设备、品牌商誉、管理优势等其他无形资产、可移动设施设备价值，而这些价值在将来处置抵押物的过程中是无法变现的。我们回过头来再来看一下，商业经营型房地产的收益法中要扣除一个商业利润，也就说最终要剥离出归属于房地产本身的净收益，这个净收益也就类似于房地产本身所能产生的租金净收益。这个商业利润我们可以通过了解酒店行业的财务报表及市场数据得到，这个利润率应该是一般客观的利润水平。用这个扣除商业利润之后的净收益做出的收益法价格才是该酒店物业作为房地产抵押物的市场价格。这就要求房地产估价师要具备一定的财务知识，对估价师提出了更高的要求。
        从比较法的技术路线来看，星级酒店的交易案例较少，可能有的只是一些在司法拍卖网的快速变现案例，如果直接用这种交易价格显然有失公允。那么我们是否可以考虑，寻找类似的替代方案，比如裙楼大堂部分可以比较商铺、商场等物业，楼上的客房可以比较类似于酒店式公寓的市场价格。值得注意的是，在一些个别因素的修正方面，如装修标准、配套设施、面积大小等方面要做出合理的修正比例，这样即考虑到了它作为一个星级酒店的特殊之处，又考虑了作为抵押物评估的谨慎原则。
        成本法的估价更多的是从投资者投入成本方面考量，我们可以将投资者从拿地、建设、装修、财务成本、管理成本等方面，同时考虑一定的投资利润形成一个成本价格。这个价格我们可以做一个参考，在收益法和比较法确定权重的时候加以考虑，同时这个价格我们在抵押物变现分析中可以做出说明，为银行确定贷款成数提供重要的参考依据。
        特殊物业的评估会越来越多，我们有必要针对每一个特殊物业量身制定评估方案，详细考量物业的情况，确定估价技术路线、分析估价方法的适用性以及特殊因素的综合评估。专业性是评估机构的安身立命之本，只有更专业、更贴近市场的估价报告才是一份高质量的好报告。
        以上个人分析，欢迎大家提出不同意见，共同探讨，以促进评估机构专业水平的进一步提高。