南昌市商圈调查（一）

      
胡启波            杨海金           李明华

本期调查我们深度走访了洪城商圈和京东商圈，对其业态和租赁情况进行了详细了解。

        一、洪城商圈

        洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，洪城大市场及周边专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。
 

洪城商圈平面分布图

（一）洪城大市场

       
        洪城大市场是洪大集团旗下的核心产业，洪城大市场始建于1994年，经营面积12万平米，市场共分四大交易区，拥有店铺及摊位近万个，经营业户1.3万户，带动就业8万余人，日均客流量较大。市场分A、B、C、D四大交易区，经营日用百货、布匹、服装、床上用品、箱包皮具、鞋帽、文化用品、副食品等八大类商商品。市场人气旺盛，商品丰富，交易活跃，市场内还配有餐饮、住宿、邮政通讯、金融保险、交通售票、货运客运、代办托运、医疗保健等服务设施。市场内的大型停车场，可集中停放各类车近千辆。公交车、客运车由市场始发开往省内外各市、县及市区主要车站、码头、商业街，形成多方位的交通网络，商品覆盖全省、辐射周边省市。
 

洪城大市场平面分布图

        洪城大市场整体租金分布从外至内逐渐降低、由大市场西路至大市场东路降低。租金最高为C区大市场西路和市场二路段。由于新洪城大市场的兴建，位于洪城路的洪城大市场搬迁在即，其租金水平逐年下降，下降趋势5000-10000元/年不等，租金越贵的区域下降趋势越是明显。
        A区：由39栋建筑组成，分别为1-33号栋，A廊、1号楼、2号楼、5号楼、7号楼和名牌广场，其中部分A廊、1号楼、2号楼及名牌服饰为沿街商业。区域内主要经营鞋袜零售与批发。区域临街商业租金水平在300-350元/平方米·月；市场内部租金水平稍低，租金水平在190-240元/平方米·月。
        经营业态主要为：A廊以及1-11号栋主要经营鞋子、丝巾、礼品、雨衣以及生活用品零售与批发； 12-13号栋、20-28号栋以及5号楼主要经营鞋袜的零售与批发；14-19号栋、29号栋主要经营箱包的零售与批发；30-33号栋以及7号楼主要经营床上用品的零售与批发；名牌广场主要经营服饰及床上用品的零售与批发。
        B区：由28栋建筑组成，分别为1-24号栋、3号楼、4号楼、6号楼、8号楼。其中3号楼、4号楼及23号栋为沿街商业。区域主要经营床上用品、办公用品、生活用品及针线辅料的零售与批发。区域临街商业租金水平在300-350元/平方米·月；市场内部租金水平趋于平整，租金水平在130-160元/平方米·月。
        经营业态主要为：1号栋、11号栋、14-18号栋主要经营针线辅料的零售与批发；2-9号栋主要经营床上用品的零售与批发；10号栋、24号栋、6号楼、8号楼主要经营生活用品的零售与批发；12、13号栋主要经营鞋的零售与批发；19-23号栋主要经营办公用品的零售与批发；3号楼、4号楼主要经营衣服的零售与批发。
        C区:由52栋建筑组成，分别有C廊、1-43号栋、45号栋、13号楼、14号栋附、17-19号楼、28栋附和名牌广场，其中C廊、13号楼、17-19号楼及名牌广场为沿街商业。该区域主要经营服装的零售与批发。区域临街商业租金水平在350-400元/平方米·月，市场内部租金水平趋于平整，租金水平在190-240元/平方米·月。
        经营业态主要为：1-14号栋、26-29号栋、C廊、14栋附、28栋附主要经营女装的零售与批发；15-25号栋主要经营男装的零售与批发；13号楼、30-43号栋、45号栋主要经营男女上衣的零售与批发；17-19号楼及名牌广场主要经营童装的零售与批发。
        D区:由39栋建筑组成，分别为1-33号栋、14号楼、15号楼、20号楼、21栋附、22栋附及D廊，其中D廊、15号楼、16号栋、33号栋为沿街商业。该区域主要经营零副食、奶粉、茶叶、干果、玩具的零售与批发。市场租金水平分布较均匀，整体租金水平在190-240元/平方米·月。
        经营业态主要为：D廊、1-16号栋、22-29号栋、15号楼、20号楼主要经营零副食品、奶粉的零售与批发；17-21号栋、20号栋附、21号栋附主要经营茶叶的零售与批发；30-33号栋主要经营玩具的零售与批发。

        （二）周边商业
        五华批发市场:由三个区域25栋建筑组成，主要销售五金产品。临大市场西路店面租金水平在220-250元/平方米·月，剩余整体租金水平在80-90元/平方米·月。五华批发市场为多层建筑，但只有一楼作为店面出租，部分二楼作为仓库。
        家具批发市场和灯具批发市场：共25栋建筑，主要销售装饰装修材料。整体租金水平在80-90元/平方米·月。
        周边仓储：洪城路加油站旁仓库租金水平在10-15元/平方米·月，联信大市场和灌婴路周边仓库租金水平在20-25元/平方米·月，五华批发市场仓库租金水平在5-10元/平方米·月。

        二、京东商圈
        京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时间较短，故商业较分散，而且呈现小型化、低档次特点。

        （一）香江家具城

        南昌香江家居建材城南邻城市主干道解放东路，东邻青山湖大道。集家居建材批发、零售、采购、仓储、运输和流通于一体。占地面积500多亩，建筑面积达50万平方米，是一个现代化的家居、建材、装饰材料等商品的展示平台、信息平台、交易平台，物流平台和服务平台。

        香江家具城店面租金分布情况：
        1、整体租金分布趋势：从南至北逐渐降低；内街店面东面一列比同一街道西面店面租金稍高；三条主干道店面租金比内街店面高出较多，其中香江东路店面租金最高，其次是香江西路。
        2、香江东路店面租金在45-90元/平方米·月；香江西路租金在30-90元/平方米·月；香江中路租金在25-60元/平方米·月；（解放一街和香江MALL店面都是比较大的店，相对较难沟通，未调查清楚租金）解放二街租金在40-65元/平方米·月；解放三街租金在40-55元/平方米·月；解放四街租金在35-50元/平方米·月；解放五街和六街租金在35-50元/平方米·月；广场一街和二街租金在30-40元/平方米·月；广场三街租金在25-40元/平方米·月；广场四街租金在30元/平方米·月左右；广场五街、六街租金在25-35元/平方米·月；香江一街、二街、三街、四街、五街租金都在30元/平方米·月左右，香江六街租金在15-25元/平方米·月。
 

 
      香江家具城平面分布图   
 

        （二）南昌市旧货市场

        南昌市旧货市场店面楼层及面积调查情况：1栋和10栋为五层，一层为单独出租，面积在50平方米左右；2栋、11栋、8栋、9栋、17栋、18栋为三层整租，面积在115平方米左右；其余楼栋为二层整租店面，面积为72平方米。
        南昌市旧货市场店面租金分布情况：1、市场整体租金分布趋势为：从北至南租金逐渐降低，南北方向店面租金中间稍低，两边靠近路口处稍高。2、1栋和10栋店面租金在65-90元/平方米·月； 2栋和11栋北面租金在25-35元/平方米·月；2栋和11栋南面、3栋和12栋、4栋和13栋北面租金在20-35元/平方米·月；4栋和13栋南面、5栋和14栋北面之间的道路为市场内主干道，租金也比其他内街相对高，在30-48元/平方米·月；5栋和14栋南面、6栋和15栋北面租金在30元/平方米·月左右；7栋和16栋租金在10-30元/平方米·月；8栋和9栋租金在15-30元/平方米·月；17栋和18栋西面租金在15-21元/平方米·月；17栋和18栋东面租金在12-30元/平方米·月。

下期我们还将对中心城区、青云谱区及红谷滩片区的商圈（大市场）作出调研和分析，以飨读者，敬请期待！