一、MBS的概念

        住房抵押贷款证券化（ Mortgage Backed Securities , MBS）是指金融机构 (主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者，以实现再融资的过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

        二、MBS的作用

        对贷款发放机构而言，MBS的作用在于：①解决流动性不足问题；②解决结构不匹配问题（资产为长期贷款，负债为短期存款）；③解决地域不匹配问题。对投资者而言，MBS的作用在于提供一种长期、稳定的投资渠道。

        MBS 最早产生于60年代美国，是20世纪60年代以来最重要的金融创新之一，现已成为美国、澳大利亚等发达国家构筑房地产金融二级市场的主要途径。20世纪80年代以后，MBS在马来西亚、香港等新兴经济地区也逐步兴起。
美国2008年的“次贷危机”也是由于房价大幅下跌而引起的住房抵押贷款违约率短时间内激增导致MBS价值的暴跌而引发。

        三、中国MBS的现实背景

        2005年4月22日，《信贷资产证券化试点管理办法》颁布实施，中国住房抵押贷款证券化步入了试点推广阶段。2014年，中国个人房屋贷款余额达到10万亿元左右，住房抵押贷款证券化在中国有了足够的资产基础。2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。随着中国经济的持续快速发展和住房制度改革的深入，房地产业相关金融服务的需求增长迅速，中国已经具备了进行住房抵押贷款证券化的市场条件及政策环境。

        虽然目前住房抵押贷款证券化有足够的资产基础，但目前的抵押贷款一级市场并不完善，中国住房抵押贷款的标准化很低，各地区、各银行的贷款条件、贷款标准、贷款价格以及贷款管理上均不统一。这一情况致使抵押贷款的汇聚重组，抵押贷款证券定价以及抵押贷款的风险把控均成为住房抵押贷款证券化实施过程中的难点和障碍。

        四、房地产估价行业在MBS中的作用与机遇

        抵押住房价格的变动直接影响着抵押贷款的风险条件，房地产价格评估工作既有助于抵押贷款池的汇聚重组，同时能在证券定价及实时的风险监控等MBS实施过程起到重要的参考作用。住房抵押贷款证券化的发展也给我们房地产评估人带来了一些难得的机遇。

        住房抵押贷款证券化所涉及的住房价格评估并不是现在普通的一家评估机构可以轻易完成的。住房抵押贷款证券化涉及到的是一个资产池，包括了成千上万宗住房抵押贷款，同时为了风险分散，资产池的住房抵押贷款可能跨区域，涉及到几个甚至数十个城市，证券的频繁交易，又给评估机构进行高频复估评估提出了要求。高频、量大、域广等特性给评估工作带来了极大的挑战性。

        评估公司需发挥估价行业在完整、及时把握住房市场价格变化态势方面的优势，同时引入大数据、AVM等新理念，还可以通过不同区域间评估机构的合纵连横，从而去解决高频、量大、域广等技术难点。

        房价的变动只是住房抵押贷款证券的参考指标之一，宏观经济数据、银行利率、国家统计房地产价格指数、土地价格指数均可作为参考指标。房地产价格评估只有克服住房抵押贷款证券化的高频、量大、域广等固有特性，房地产评估行业才能在中国住房抵押贷款证券化的趋势长流中抢得评估机遇。

        住房抵押贷款证券化在中国的发展势在必行，各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展，而这个起源于华尔街的金融产品，或许将改变未来中国住房市场的生态。住房抵押贷款证券化给我们房地产评估人也带来了一线生机的同时，或许也将改变中国房地产评估市场的生态。