一、估价案例介绍

        受某金融机构委托，拟对某住宅区内的××独栋别墅进行评估，估价目的为为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象为××栋别墅。据委托人和权利人介绍，该押品共有三个《房屋所有权证》，证载建筑面积分别为62.64平方米、121.34平方米和147.46平方米，计入房屋所有权证登记建筑面积为331.44平方米，实际可使用面积超过1,000平方米，另赠送200余平方米的室外花园，8个车位。

        二、估价对象特点分析
        特点一：“拼”。据估价人员实地了解，该住宅区内的别墅很多是“拼”出来的，甚至部分由六个房屋所有权证“拼”成一栋别墅，是一个典型的为规避“70/90”政策限制而化整为零由多套住宅拼成一套（或一栋）大户型高档住宅区。因此，该押品最大的一个特点就是“拼”，由三个独立的产权证拼凑成一个独立使用的物业。

        特点二：“送”。押品计入房屋所有权证登记的建筑面积为331.44平方米，而实际可使用的建筑面积超过1,000平方米，赠送的建筑面积多出证载建筑面积的两倍有余，另外还赠送室外花园约200平方米。

        三、押品风险分析

        金融机构在选择押品时，要格外警惕类似于案例中的“拼”出来的物业，尽量回避或减少贷款成数以规避未来可能面临的风险。以此类物业抵押进行贷款时，可能存在如下几类风险值得金融机构格外重视。
        1．押品独立使用的风险
        由于押品是由几个独立的产权组合而成，因此从法律上讲每一个《房屋所有权证》都代表着其拥有独立的产权，可以独立占有、使用、收益和处分。
而从使用、收益的角度来看，这些独立的《房屋所有权证》拼成一套可以独立使用的物业，对于其中的任何一个组成部分，其独立使用性可以说是零。就单个个体而言，其价值无法体现出来。
因此对于此类组合而成的押品，如果是作为一笔贷款的抵押物，贷款一旦出现不良，从法律角度来看，抵押权实现起来还相对容易。如果是针对多笔贷款设置了不同的抵押，只要有一笔贷款正常还本付息，贷款人就只能处理与其它不良贷款相对应的抵押物，而不能将“拼”出来的物业整体都做处理，正常还本付息的贷款对应的抵押物不能被处置。但恰恰这几个押品组合起来该物业才能正常使用，拆分之后可以说一文不值，从而无法保障贷款的安全。
        2．产权核实容易出现遗漏
        以案例中的押品而言，贷款人介绍该押品有三个《房屋所有权证》，而估价人员现场查勘后发现可使用面积超过1,000平方米，计入《房屋所有权证》建筑面积只有331.44平方米，二者之间出入较大。如果该押品实质上是由四个甚至更多的房屋所有权证组合而成，贷款人故意留了一个或几个《房屋所有权证》不设置抵押，一旦贷款人无法如期还款，房地产抵押权是根本无法实现的。所以，如何确定该独栋别墅确实只由三个《房屋所有权证》组合而成才是最为关键的工作。
       3．权利主体不统一
        由于限购政策的影响，“双拼”、“三拼”等多拼户型的购买人是无法集中在一个自然人身上的，尤其是“三拼”以上的多拼户型。所以购买此类多拼户型可以采用两种变通的方式：其一就是企业购买，可以避开限购政策对自然人的要求；其二就是多个自然人购买。所以，在一手楼按揭贷款中可能会出现同一套独立使用的多拼户型由多个自然人向不同的金融机构申请贷款，且贷款类型可能都是个人首套，成数会相对较高，利率享受优惠。但如此一来，金融机构面临的风险将非常大。
       4．变现能力较弱
        “拼”出来的押品，拼的户型越多，其变现能力越弱。尤其是“三拼”、“四拼”等多拼户型，市场接纳度非常有限，从而直接导致该类物业的变现能力减弱。从另一个角度来看，也可以说“拼”出来的物业未来面临的多半是“有价无市”的状况。

       四、风险防范

        对于金融机构而言，如果押品为多拼户型，要格外警惕“拼”出来的风险。了解多拼户型押品的特点，有针对性地进行风险防范，才能保证贷款的安全回收。在风险防范方面笔者建议从以下几个方面着手：
        1．贷款主体资格一致
        不论是一手楼还是二手按揭贷款，贷款人为自然人，其押品为多拼户型，则尽可能要求多笔贷款的主体为单一的自然人。如某双拼户型，其A房权利人为张三，B房权利人为李四，而实际上该房产的真正拥有人仅为张三。则贷款人只能选张三来作为贷款主体人。如以张三为贷款主体人，则相当于李四同意以自己的房产为张三贷款作担保。
        如果金融机构忽视这个问题，将张三和李四作为两个不同的贷款主体，分别以张三和李四的名义发放贷款，就可能会出现这样的风险：若张三无意还款，他可以选择较多的贷款逾期不还，较少的贷款按期还款。作为金融机构，虽然可以向法院申请强制变现其中的抵押物，但因为是两笔独立的贷款，贷款主体不一样，就无法整体拍卖，而单独拍卖其中一套房产，根本不可能实现，从而造成押品有名无实，无法保证贷款的安全性。
在一手楼按揭贷款中，最容易出现双拼户型的不同权利人利用各自单独的《房屋所有权证》分别向不同的金融机构申请贷款的情况，因此金融机构要格外注意一手楼双拼或多拼户型的按揭贷款项目，务必做到贷款主体资格一致。
        2．准确核实产权
        建议金融机构要求贷款人协同金融机构或者估价人员到国土房产相关主管部门去核实，尽可能调出当时开发商的施工图纸和办理《房屋所有权证》的平面户型图，了解该套多拼户型共办理了多少个《房屋所有权证》。办理贷款时再要求贷款人将所有的《房屋所有权证》作为抵押物，以确保抵押权能顺利实现。
        3．关注变现能力分析
        建议金融机构对多拼户型的抵押物贷款成数方面要格外重视。“拼”得越多，其变现能力越弱，因此对于此类押品，建议金融机构在抵押价值上依次降低贷款成数。如住宅A价值量大可以按七成贷款，住宅B价值量中等可以按六成贷款，住宅C价值量较小的可以按五成贷款，依次降低贷款成数，以降低贷款风险。

        五、结束语

        多拼户型为规避“70/90”调控政策而产生的，其产生在一定程度上缓解大户型非普通住宅市场的供给压力，但同时由于其自身特点的影响，又限制了多拼户型的转让。因此多拼户型的房产市场容易出现“有价无市”，其潜在的市场价值是有的，但其短期变现价值相对于其潜在的市场价值而言存在较大的差异。金融机构和估价机构应格外关注，充分核实押品产权的完整性，仔细分析多拼户型房产的特点和变现能力，警惕“拼”出来的风险。