在房地产估价业务中，经常会碰到商业地产的评估。而商业地产作为收益性的物业，有很大一部分是用来出租经营的，尤其是大型的商业地产，一般都存在租期较长、租金水平与市场租金相差较大的现象。因此，租约对商业地产价值的影响也就显现出来。因此对有租约房地产的评估工作中，我们应充分考虑租约限制的影响。

        一、租约价格差异的形成

        1.房地产市场发展较快。作为动态变化的房地产市场，近几年发展速度较快，受房地产交易价格的影响，物业租金水平也在不断地变化，租金价格的上涨是显而易见的。不难想象，在几年前签订租约时的租金与估价时点的市场客观租金在正常情况下必然会存在一定的差异。由市场租金价格上涨带来的租约价格差异是最为普遍的现象。

        2.商业品牌影响租约价格。对于新开发建设的区域，由于配套商服设施的不齐全而导致人气不足。就经常会出现开发商或物业所有者以较低的租金主动邀请像沃尔玛、麦德龙、华润万家、肯德基等知名的商业品牌进驻。随着大型超市和知名商业品牌入驻和开业，带动该地区的人气，一些小的商家也纷纷落户该地区，商业配套设施改善。由此带动区域内房地产的销售价格和速度。这种情况下让利签订长期租约的租金损失能通过其他房产销售进度加快和销售提价得到补偿。但就物业本身而言，长期让利租约降低了自身的价值。引进品牌商业的需求是造成租约价格差异的一个主要原因。

        3.租赁双方存在利害关系，导致租金异常。租赁双方的特殊关系也将从很大程度上影响租约租金的价格水平，从个人而言，双方为利害关系人，存在亲戚、朋友关系；从企业而言，双方为关联企业，存在资产纽带关系，由于存在一定的利害关系，双方签订的租约租金也有可能与市场客观租金相背离。

        4.业主主观刻意制造的虚假租约。一些业主为了抵押贷款，故意提供虚假的租赁合同，编造较高的租约租金，从而使估价人员作出错误判断，以欺骗银行以及其它借款人；或在企业改制过程中签订低租金租约，以达到低价收购国有资产的目的；或为了逃避国家税收的目而签订低租金租约等等。估价人员在执业过程中，要对此重点关注。

        二、如何处理租约对房产价值的影响
 
        从市场公平交易的角度来说，租约对房地产价格的影响是显而易见的，租约租金高于市场客观租金时，未来能够带来的租金收益高于市场租金，房地产市场价值就会高于正常市场价值；反之，当租约租金低于市场客观租金时，未来能够带来的租金收益低于市场租金，则房地产价值就会大大降低。在评估过程中，我们遇到的情况是是千变万化的，需要估价师正确面对租约的存在，仔细分析、认真判断，弄清租赁关系的真实情况，从而准确把握估价对象的价值。特别在以抵押为目的的评估中，要做到谨慎处理。

        1.首先判断租约期限的长短。有人曾提出，当租赁期限早于或同时于抵押期间结束的，可以不用考虑租约的影响。我认为非常有道理，虽然，《房地产估价规范》中明确提到“估价中有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”，但是如果在抵押期间结束时，租赁期限已经提前结束，即使债务人未能履行债务，也完全不会影响到抵押权对抵押物的处置。显然抵押权人更关心此时处置的余额，所以，如果租约期限较短，特别是租约价格与市场租金水平接近时，可以考虑忽略租约的影响。但如非此种情况，则不可忽视租约。

        2.租金低于市场水平时，要做到遵守《房地产估价规范》的要求，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。但是估价人员应该弄清租金差异的原因，充分认识到房地产的收益分为有形收益和无形收益。如果存在无形收益且这部分收益存在于评估的范围之内，不要忽略这部分收益带来的影响。

        3.当租金明显高于市场水平时，估价人员要分析合同租金的可履行程度。合同租金与市场租金差异越大，毁约的可能性就越大。如果估价人员不加分析、判断，一味地按照估价规范以租期内使用租约租金和租约期外使用市场租金来评估，这样会出现评估结果远远高于其客观价值，评估机构和金融机构都会因此而增加风险。设想如果是借款人为了申请更高额的抵押贷款，恶意串通提高合同的租金，如果抵押期间结束借款人未能履行债务，金融机构在处置抵押物时还能维系这种高租金的合约么？几乎是不可能的。租约一般可以解除，因此履行起来并不是十分可靠，当租约租金高于或低于市场客观租金的幅度过大时，租赁双方在权衡租金损溢与违约金孰大孰小后，都可能提出终止租约，支付违约金。因此，当租金明显高于市场水平时可以依照谨慎原则忽略租约影响，或者认定租约对房地产估价值的影响仅限于违约金。这需要估价人员根据具体情况加以分析。

        三、估价方法的选用

        作为已建成的房地产，市场法、收益法和成本法是最为常用的评估方法，每种方法都各有特点，也存在不同的缺陷。所以，无论选用哪种方法评估带租约限制的商业地产，都有一些需要注意的问题。

        1.收益法

        对于能够获得收益的商业性房地产，其价值集中体现在它的获益能力上，所以收益法无疑是最为常用的方法。收益法是指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。因其租约期内和租约期外的租金可以分开计算，故用收益法测算带租约的商业地产可以充分考虑到租约对房地产价值的影响。
        运用收益法进行估价，除了考虑租约期内外的租金不同外，还应该考虑其对应的折现率应有所差异。我们知道，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。而基于合同租金的收益和基于市场租金的收益之间的风险显然是不一样的，所以其折现率也应有所差异。折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。一般我们在求取折现率时是用累加法求取，即无风险报酬率加风险报酬率来确定的。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。对于已经签订的租约，尤其是租金水平低于市场租金时，其风险明显小于尚未签订租约的市场化租金。所以当租约明显低于市场租金时，估价人员除了考虑租金对价值的负影响外，还要适当的考虑折现率带来的正影响。

        2.市场法

        市场比较法是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法，是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。因此市场比较法也成为房地产估价中的首选方法。但在《房地产估价规范》所规定的个别因素修正内容中，无租约限制修正这一项目，并且在比较案例选取时又较难选择带相同租约条件的案例，所以通常也就未对租约因素进行修正，忽视了租约对于房地产抵押价值的影响，有租约和无租约的房地产抵押价值没有体现出差别。而房地产估价本身是一种权利的估价，租约限制即是对房地产权利的限制，必须要进行修正，我们可以采取以下方法进行修正：
        一是尽量选择剩余租期和租金标准相同或相近的可比实例。但在实际操作中，很难找到类似的案例，或者即使存在相似的案例，估价人员也很难获得详细的信息，只能尽力而为。
        二是通过交易情况予以修正。选取无租约限制的交易案例，可以测算估价对象租约的影响值，以估价对象租约影响值与可比实例无租约影响值（100%）的比值作为修正系数在交易情况中予以修正。
        三是先用市场比较法直接测算无租约限制的公开市场价值，再扣除由收益法求出的承租人权益价值，即为带租约限制的房地产抵押价值。

        3.成本法

        成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用市场比较法、或既无收益又很少出现买卖的房地产估价，对于收益性物业估价一般不适用，且其在成本测算过程中也无法考虑租约限制因素。在估价过程中，有时因估价对象体量较大，很难找到可比案例进行市场比较，在采用成本法对评估结果进行验证时，要扣除由收益法求出的承租人权益价值。

        四、结束语

        三大估价方法形成思路各不相同，但租约租金对房地产价值的影响是客观存在的，我们在估价过程中必须要考虑。具体操作时，一般选用市场比较法和收益法进行评估，无论选取哪种评估方法，采用哪种技术路线，估价人员在估价过程中都要做到真实、合理、谨慎、客观的反应估价对象的价值，出具严谨、公正的房地产估价报告。