前几天，开车经过红谷滩赣江北大道，看见一个已停工半年多的楼盘：现场已经人去地空，只剩下一个刚刚挖好的大坑。后经查询，该项目是在2012年高价拿地后，随着近两年南昌商业综合体过多过于集中，不敢再往下开发，开发越快将损失更大。不开发虽然可暂时减少损失，但又面临两年到期未开发被政府无偿收回的尴尬。

        这不禁引起我的思考，南昌市的商业综合体是过剩了吗？开车行进在红谷滩新区，一个个商业综合体如雨后春笋般遍地开花，仅一条红谷中大道上就汇集了两座天虹，一座百盛、一座世茂、一座洪城大厦、一座3C数码广场。让我们再走进这些商场看一下，在这几个商业综合体内，除了个别几个商场的三、四楼餐饮是在周六、周日人流较大以外，其余商场部分基本都是“门前冷落车马稀”。这不由得让我回想起上一个停工的楼盘，便不难理解其中的原由……

        以上是南昌市商业楼市库存的一个缩影，那么住宅楼市库存情况又是这样呢？位于红角洲的一个住宅楼盘项目，开盘当天，销售率95%，卖出700套。在九龙湖片区，南昌万达城，南昌绿地悦城等项目的销售量一直占据着红谷滩的半壁江山，从盘面上看，住宅市场的情况要好许多。那么南昌楼市库存的真实数据又是怎样的呢？

        据统计，截至12月底，南昌市已发预售许可证尚未销售的（下称“库存”）的商业物业（含纯商业及写字楼）面积423万平方米，库存住宅物业310万平方米。这是多还是少？我们接下来往下看，从1—12月份月均销售量来看，商业物业月均销量约9万平方米，住宅物业月均销量在50万平方米，也就是说库存商办物业的转化周期约50个月，住宅库存的转化周期为6.2个月。

        判断供求关系健康与否，需要参考楼市存销比。即库存量与月销量的比值。一般来说存销比3～6，意味着供应偏紧；存销比6～9，意味着库存正常，楼市平稳；存销比9～12，则意味着库存偏大；存销比12以上则表示库存巨大，价格存在下跌风险。

        这也再一次印证了我们前面所看到的盘面情况，南昌市的住宅市场库存正常，属合理范畴，而商业库存市场情况就不容乐观了。这与中国电商网购近几年的爆发性增长不无关系。

        2015年中央经济工作会议，首次提出楼市“去库存”的议题，并且开出了“药方”如下：

        1．加快农民工市民化，扩大有效需求；

        2．允许农业转移人员等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；

        3．提出未来制度改革的方向，是以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；

        4．要发展住房租赁市场；

        5．鼓励开发商降房价；

        6．要促进房地产兼并重组，提高产业集中度；

        7．取消过时的限制性措施；

        从以上措施可以看出七条措施中有5条是专门针对住宅市场，只有2条即鼓励开发商降房价及促进房地产业兼并重组，提高产业集中度与非住宅市场有关。可以看出全国除北上广深及三亚以外，其他地区特别是三四线城市住宅库存压力巨大，化解这一压力仍是当务之急。可以想象，作为“十三五”的开局之年，2016年的楼市政策将延续2015年的基础上进一步释放楼市利好政策。在当前股市遭遇重挫，整体经济面下行之时，发挥房地产业的支柱行业作用显得尤为重要。只不过，这一轮房地产调息过后，又将是一片“血雨腥风”，一大批中小房地产商将倒闭，行业集中度又将进一步提高。从这两年来看，大宗土地流向恒大、万达、万科、绿地、中海、保利等行业巨头，一个个绿地中心、恒大中心、万达广场拔地而起，“马太效应”将愈发明显。

        2015年全年南昌市住宅用地出让4524亩，将新增690万平方米住宅，商业用地出让1539亩，按平均容积率计算，将新增136万平方米商业。这场“去库存”大战将愈演愈烈。

        2016年南昌楼市，值得期待！