颜松

        笔者最近跟随四大资产管理公司完成几个资产包的处置过程，对经济新常态下的评估行业有了更多思考。从2013年开始逐步显现的银行不良贷款率由1％逐步增加到接近警戒线2％，到2015年开始大面积的蔓延，若不是银行综合利用各种方式进行风险转化、移至非标（表外处理），转贷续贷，2％这一警戒线恐怕早已逾线。

        什么是经济新常态？我个人的看法是一波经济下行周期已经来临，严重一点可以说是周期性的经济危机已经来临。如果说从2013年开始由房地产泡沫开始，到钢铁、水泥、煤炭等严重产能过剩，再到实体经济和第三产业（服务业）的举步维艰，这一波经济下行区间将持续多长时间，我们不得而知。
        作为银行放贷担保方式之一的抵押，评估围绕其合理的价值显得更加重要。经济学理论：价格总是围绕价值上下波动，但在特殊的经济背景下，价格会扭曲价值，即不能反映其正常价值。举一个例子：资产公司在处理银行不良贷款抵押物时，虽然我们知道银行是按正常评估价的50％—60％去放贷的，正常情况下抵押物扣除各项处置费用应该可以收回贷款金额，假设评估价格是合理的，但在实际处置过程中，由于有经济下行的大背景，愿意接盘的人少之又少，因为大家都应接不暇，少有的几个“接盘侠”由于对未来预期缺乏信心，30％、20％甚至10％的处置比例都比比皆是，极端情况下甚至多次流拍的情况不断出现，对估价机构和估价师来讲可以说是“触目惊心”。
        这种情况在近三年来出现的频率越来越多，对我们这些从事抵押物价值评估的从业人员来说，应该引起足够重视。我们不禁要多问一句，我们评估出来的价格真的是其价值的真实反映吗？评估公司在经济新常态下还可以做些什么努力，去完成好银行赋予我们的这一神圣职责，让评估报告完成从“量变”到“质变”的跨越。
        首先，更多的走向市场，收集一手的鲜活资料。再不能躺在过去的数据库信手拈来了。我们走出去看一看，我们会有惊讶的发现，过去被普遍认为是商业黄金地段的商铺，现在由于某个市政工程的影响，已经变得“门前冷落车马稀”，转让、清仓、亏本出售的字样随处可见。与店主们聊一聊，你就会知道一二，原来不仅是由于市政修路，更厉害的是网上电商的冲击已经让光顾实体店铺的顾客大幅度减少，这直接导致店面租金水平的直线下降。此外，我们在评估房地产项目的在建工程时，不能再一味听取开发商鼓吹的100％销售率。通过房管局商品房网的备案查询系统我们就知道真实的销售率是多少？销售房价有没有考虑在未来可能出现下跌的可能性？从市场中来，到市场中去，让数据接收最严格的市场检验恐怕是抵押评估的当务之急。
        其次，加强报告中的市场背景分析力度。作为抵押评估机构更多的地去关注在这一经济背景下的司法拍卖案例的收集，会更有助于银行、资产产权人包括评估机构对抵押评估价值的认识。再往前推过去的5－10年，房地产价格一直是处在上升通道，经济大背景也足以支撑企业能够正常还本付息，一切都在掌握之中。但一旦剧情出现反转，企业经营状况每况愈下，而房地产价格在这一波行情之中更是首当其冲地下跌，这种情况的叠加效应，就会出现更多的资不抵债。市场背景分析再不能是大段地无用的历史数据呈现，而这应该成为抵押评估报告的重中之重。国家最新的宏观政策、区域的配套跟进措施，当地的市场反应情况都是市场背景分析的重要组成部分。市场背景分析的深度必然成为评判一个估价师水平高低、一份评估报告优劣的重要参考依据。
        最后，提高风险提示含金量。我想说一说评估机构及估价师的预判能力，虽然我们知道房地产抵押价格是在估价当时时点的价格反映，但这不能推卸作为专业的评估机构应当担负的职业道德和社会责任。在可预见的1－３年，房价大趋势是向上还是向下，正好对应项目的贷款周期。因此，作为抵押评估报告中的风险提示篇幅应该加大分析力度。作为银行风险控制部门也应更加注重此部分报告的认知，新修订的《房地产估价规范》中对抵押评估报告的风险提示增加了专门的篇幅，估价师应更多的关注资产处置的信息，诸如处置程序、处置时间长短、预计可实现的处置价格，法律风险提示等，真正提高风险提示的“含金量”。
        抵押评估虽然只是银行风险控制众多手段之一，但它愈来愈受到各方关注和重视，也更加说明了它在银行风控体系中的极端重要性。
        经济新常态下，相关各方的利益是紧密联系的，不良贷款一旦出现，评估机构也不能置身事外、独善其身，只有更好的适应新常态，发扬“工匠精神”，对我们从事的事业抱有精益求精的态度，我们才能更好的体现我们的专业价值，贡献出更多有份量、有价值的评估报告。