根据《房地产抵押估价指导意见》（以下简称《指导意见》），房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
        在房地产抵押评估中，我们经常会遇到权属证件中已有抵押登记并且未注销的情况。未注销的抵押权，当然属于法定优先受偿款中所规定的应该扣除的已抵押担保的债权数额，这对于抵押价值的评估具有至关重要的意义。
        根据《指导意见》第四条所规定的抵押价值是市场价值减去法定优先受偿款的价值定义，针对扣除已抵押担保的债权数额的情形，法律依据是《物权法》第一百九十九条关于数个抵押权清偿顺序的规定，即：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。这也符合《物权法》规定的按照抵押权登记的先后顺序清偿债权的原则。
        对于权利证书上存在已登记的抵押权，按照《指导意见》第四条所规定的抵押价值定义，应当从市场价值中扣除已抵押担保的债权数额，剩余部分才能作为确定贷款金额的依据。但是，在抵押评估实践中，当遇到续贷评估的情况，如果机械地按照抵押价值定义的要求，扣除已抵押担保的债权数额，一是可能造成剩余金额不能满足担保贷款的需求，二也与我们所服务的续贷要求不符。续贷通常是借款银行，贷款金额，抵押物范围完全与前一笔贷款一致，仅仅是借款期限延长。按照登记的正常程序，借款合同到期，即抵押权到期，可以偿还贷款，注销抵押权。也可以经借贷双方协商，延长贷款期限，注销抵押登记，再依新的借款合同，重新办理抵押登记。但实际情况是委托抵押评估时，往往没有注销上次抵押登记。
        《指导意见》第二十三条规定，在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。但《指导意见》并未说明，在评估续贷房地产时，对于未注销的抵押权应如何处理。
        问题的关键就在于，遇到权利证书上有抵押登记，是否要在市场价值的基础上扣除已抵押担保的债权数额？按照《指导意见》的规定应该扣除，但根据银行续贷的操作模式，如扣除前次抵押担保的债权数额，则会对于银行确定贷款金额失去意义。因此，为续贷服务的抵押评估，在实际贷款流程中，是针对同一笔贷款，应该先注销旧登记，再办理新登记的。可以在报告中声明，假设抵押权已注销，抵押价值中不再扣除针对同一笔贷款的已抵押担保的债权数额。
        在评估中遇到不属于续贷的情况，又应如何处理，可以通过案例来分析。
        案例A：估价对象为某公司所有的、位于对XX市XX区XX街道XX大道X号XX楼盘一组团X幢X号等50套居住（成套住宅）用房及XX大道X号附X号XX楼盘X幢商业等27套商业（商服）用房房地产。
        根据估价委托人提供的《XX市房地产权证》，估价对象已部分设定抵押权，上述抵押权的具体情况（权利人、债权数额、期限等） 未在相应的《XX市房地产权证》中登记。
        根据估价人员与贷款方、金融机构的沟通，本次抵押贷款部分或全部用于偿还前次抵押登记贷款。此类贷款的操作方式通常是，根据抵押物评估的市场价值，作为确定贷款金额的依据，通过审贷环节发放贷款，借款人用本次获得的贷款偿还前次贷款，并注销前次抵押登记，再办理本次借款的抵押登记。根据这样的贷款流程，在办理本次抵押登记手续前将先办理上述抵押登记注销手续，则估价结果可设定为上述抵押担保权已注销时的房地产抵押价值，不必扣减已抵押担保的债权数额。
        案例B：估价对象为某公司开发建设的、位于XX省XX市XX区XX大道与X路交叉口东南角XX中心二期部分在建工程及其分摊的出让国有建设用地使用权房地产。
        根据抵押人提供的《国有土地使用证》：XX国用（2005） 第XXX号及《土地登记查询结果告知书》，截至价值时点，估价对象已设定抵押权，具体抵押情况说明如下：①该宗地于2013年4月14日设定抵押，抵押期限自2013年4月1日至2016年3月31日止，抵押权人为XX国际信托有限公司，抵押金额为70000万元人民币，抵押范围为该宗地内土地分摊面积为24384.40平方米土地使用权和在建工程，权利顺序为壹，他项权利证书：XX他项（2013） 第XXX号， 《抵押合同》编号：XX号；②该宗地于2014年11月5日设定抵押，抵押期限自2014年10月15日至2015年4月25日止，抵押权人为XX国际信托有限公司，抵押金额为16000万元人民币，抵押范围为该宗地内土地分摊面积为23475.86平方米土地使用权和在建工程，权利顺序为贰，他项权利证书： XX他项（2014） 第XXX号， 《抵押合同》编号：XX号。截至价值时点，上述两笔抵押登记尚未注销。
        根据估价人员与金融机构、贷款企业的沟通得知，本次贷款的金融机构为XX信托，非前次抵押贷款的抵押权人，本次贷款的担保物为二期在建工程及其分摊的土地24945.31平方米，与前次抵押登记范围不一致，本次抵押登记将登记为第三顺位，因此，登记在前的两笔已抵押担保的债权数额应该予以扣除。
        根据以上案例分析，实际上可将抵押估价中存在抵押登记的情况归纳为以下几种类型进行处理：
        （1） 金融机构明确本次评估为续评，与上一笔抵押权为同一笔贷款时，即抵押权人、抵押物范围、借款金额完全一样，可以通过特殊说明或估价的假设和限制条件来设定抵押担保权已注销，不扣减已抵押担保的债权数额；
        （2） 经与金融机构沟通，本次与上一笔抵押权不是同一笔贷款时：如果本次贷款是为了借款后偿还上一笔贷款（前后两家金融机构不一致，偿还上一笔贷款的直接后果是注销上一笔贷款的抵押登记），这种情况可以参照续评，通过特殊说明或估价的假设和限制条件来设定抵押担保权已注销，不扣减已抵押担保的债权数额；如果本次贷款与前次贷款无关，属于新增贷款，抵押登记是第N顺位，抵押价值需要扣除已抵押担保的债权数额。
        在抵押估价实务中，对于存在抵押登记的情形，选择不同的处理方式，首先通过书面材料核实抵押登记的具体信息，例如：土地证及房产证登记页，借款合同及抵押合同（其中的抵押物清单会列示具体信息），他项权利证等。还应跟金融机构核实本次贷款与前次贷款的关系，最好取得金融机构的书面说明，或者在调查表中记录与金融机构核实贷款用途的相关信息。
        现在全国已经开始实行不动产统一登记，原先分由两个不同部门办理的抵押登记已经归口到不动产登记局，对于重复抵押，抵押登记不清的历史顽疾已从制度设计上予以清除，但同时对估价机构来讲，在评估抵押物价值时，区分评估范围和价值定义任然十分重要。